目前分類:房地產 (73)

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雖然房貸逾放比升高,的確數字仍低還不危險,不過,某個角度而言,問題不在於數字高低,而在於這個現象的意義
新聞提到的:"由於景氣看起來不像前年幾那麼好,因此,就銀行來說,資產品質會比較有壓力。"

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任何企業的經營目標都是提供客戶最好的服務,與客戶一起成長;當然包括銀行也是
是一起成長,不是一起衰落,但是如果客戶要沉沒了,才不會跟著一起沉下去,而是急著把客戶甩開,甚至踹一腳好讓自己脫離糾纏
雨天收傘是必然的,即使不曾真正親身體會這層商業邏輯,電視戲劇也有深刻的描述,如先前熱門的日劇"半澤直樹"裡,銀行員正是在雨天拿著傘離開

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任何金融資產價格都有某些時期呈現停滯狀態,投資者關心的是停滯之後會往哪個方向?及停滯到甚麼時候?
方向的問題比時機重要,只要是在對的方向上,時間是可以等待的
價格之所以停滯,有一種原因是方向不明,所以大家觀望等待;另一種停滯則是方向越來越清楚,但只是時機未到,或是觸發價格波動的因素尚未出現

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房地產業發展得讓多數人都有意見
房價居民不滿意,管制措施讓仲介與建商都有意見,央行對產業有意見才控管,雖然把一件事情做到讓大家都滿意是不太可能,但做到大家都不滿意可能也是一種台灣奇蹟

房貸餘額 逾GDP總額5成,「無殼蝸牛運動」25周年,民間團體發起「巢運」,以後回顧這些都是產業的重要歷史,值得把這些資料整理記錄下來

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資金是否從房市撤離轉投資股市?可能並不容易知道,有多少資金轉移?更是難以統計

喊資金棄房市入股市,或許是一種期待,官方希望房市冷卻也希望股市熱絡

以投資或投機考量,在房市相對高點賣出是合理的,但在股市相對高點才進場買進股票卻不合理;理性的投資人不會做這樣的事

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前文在房地產業裡的數據,十年來消費者購置住宅貸款增加84%,或是住宅與建築貸款金額合計,十年來增加104%
這樣的貸款增加幅度算不算危險呢?推升的房價算不算過高?在不同的角度或許有不同的解讀

 

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房市的熱絡,房價持續維持高檔,使台北成為房價所得比最高的城市

過去十年(93年1月~102年12月)間,消費者購置住宅貸款增加84%(2.57兆),建築貸款增加257%(1.08兆),如果是住宅與建築貸款金額合計,則十年來增加104%(3.65兆)
(資料來源:中央銀行消費者貸款及建築貸款餘額資料)

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財政部長說:房市明顯有泡沫化疑慮。目前的房市不適合再下重手,只能讓它「慢慢軟著陸,而不是戳破泡泡」。

 

所謂的戳破泡泡可能指的是價格的明顯修正,使得原本相對高價買入而負擔的貸款已經不划算,或是錯估財務壓力,不願再繳貸款,導致銀行出現呆帳,也使房市賣壓進一步惡化

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對於房仲或投資客而言,房地產的價值在於轉手交易,每一次的轉手就有收益,政府有稅收,從業人員有業績,傢俱裝潢或銀行有生意,似乎經濟會因而繁榮一些
然而對於自住而言,房地產的價值不在於交易,而在於實際的居住生活,安身立命休養身心
相對而言,交易量增加會促進經濟?實際的居住較有價值,或是積極交易較有價值?

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幾個思考角度來觀察房地產業狀況,包括:房價所得比,貸款,都市計畫發展,人口,空屋率,利率

台北地區房價所得比約12.4倍,「一般狀況」大概是5倍

 

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大人在提醒小孩說玩的時候要注意安全,不要做危險動作以免發生意外,小孩的回答永遠是:不會啦!
當然現實生活中永遠有意外,說不會的小孩偶而會跌倒受傷

央行這個大人在提醒房貸戶要注意風險,一般民眾的消費信心在房地產指標卻創新高,好像在說安啦!不會啦!房價只會不斷上漲

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我在2009年底買了一個房子(高雄),同樣一筆資金也可以拿來投資其它的生意;
不過應該還是房地產的獲利相對容易一些,不只我個人有這樣的想法,例如電子大亨也做了不少房地產投資,整體房貸餘額上升,產業投資貧血,房地產投資過熱,可能是未來回頭來看這個時代的寫照。

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以下是新聞訊息摘要
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德國讓人民買得起房子( 2010年4月2日中國時報)

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這裡先看房地產的幾則訊息,背後的道理與股票投資有幾分相似,後續再來思考股票的籌碼現象


先列出時間與土地價格

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經濟理論說價格由供需決定,供需不均衡會引起價格調整,直到新的均衡價格出現
訊息顯示去年房市交易量創8年來新低,銷售率新低,部分建商與代銷公司降價;不過還是有建商喊話說選後房市就會回復,宣稱將有多少的推案量
交易量及銷售率數字顯示供需已經不均衡,降價是本來就可能出現的調整,再推案增加供給只是延緩價格重新出現均衡的時間

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近期的房地產訊息,包括成交量繼續萎縮,空屋率創高,房仲家數不減,還有房價....


經濟學裡說價格取決於供需關係,從成交量的萎縮及空屋率創高來看,供需關係會出現某種程度的變化,而導致價格的變化

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(房地產訊息整理100.09.29) 投資的技術分析理論說:量先價行,成交量若萎縮,價格鬆動是遲早要發生的

房地產訊息持續看到量的萎縮,貸款餘額也不再成長,表面上價格似乎沒有太大的調整,但也許只是時候未到

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(房地產訊息整理8.15)好像有個壞消息出來, 就去找好消息來平衡報導
七月交易量(北市)是九年新低, 隨後有建商開價新高, 豪宅單價創新高等新聞出現; 只不過「開價創新高,並不代表成交價也跟著攀升!」, 「出售物件只有個位數」

這像是台股少數千金沒下跌, 但很多股票已經腰斬, 已經跌超過一年, 整體處於相當不均衡的情況

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任何時刻市場都同時存在樂觀與悲觀的觀點
樂觀(或悲觀)的看法有各種不同的理由, 可能是根據現況數據的推論, 也可能是從業人員自身利益的期待, 也可能是一般人心裡的期待; 不同的立場角度, 對未來的期待也許會有差異

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股市裡的技術分析觀念是有量才有價
主要是因為有量, 才意味市場存在流動性, 可供買賣方較容易換手; 市場具有良好的流動性, 讓需要資金的人可以輕易用市價脫手, 但如果成交量萎縮, 市場流動性較差, 想脫手的相對較不容易, 只好稍降價以求順利出場
另一個觀念是爆量換手, 如果出現於相對高點, 可能代表籌碼散亂, 趨勢不易繼續, 或是屬於停損出場, 看壞後勢

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