目前分類:房地產 (73)

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雖然房貸逾放比升高,的確數字仍低還不危險,不過,某個角度而言,問題不在於數字高低,而在於這個現象的意義
新聞提到的:"由於景氣看起來不像前年幾那麼好,因此,就銀行來說,資產品質會比較有壓力。"

靜態的數字是高或低,以及動態的數字變化是變好或變壞,兩者同樣重要,甚至動態的數字變化還更重要一些
現在靜態數字是低的,還不是甚麼大問題,但是動態的數字是在變壞,這是個問題

這個問題不只是在房貸的部分,而是當景氣變壞,許多資產品質都會讓人懷疑是否轉差,這也是導致金融類股在去年獲利大好的情況下,卻大幅下跌的重要原因之一
靜態的數字是獲利很好,動態的變化是資產品質疑慮使獲利將會變差,動態的變化情況通常對於市場波動更具影響力

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房貸逾放比升高 12年首見(2016-01-13 經濟日報)
金管會昨(12)日公布不動產授信資料顯示,去年11月房貸逾放比率為0.18%,比前年底增加0.03個百分點,同一時間,建築貸款逾放也增加0.06個百分點。

這是官方有這項統計以來,首見房貸逾放比率上升。銀行業者表示,亞洲金融風暴後,國內房貸等逾放攀升,2002年財政部推出金改政策鼓勵銀行打銷呆帳,逾放才開始往下降,加上後來不動產市場走多頭,房貸逾放比是愈來愈低,去年11月房貸逾放比上升,應該是12年來首見,值得注意。

其中建築貸款部分,金管會資料顯示,逾放比率已連續兩年上升,且增幅有擴大趨勢,是否跟近來房市不佳,部分建商資金周轉困難有關,值得關注。

金管會昨天公布不動產授信品質概況,去年11月底止,購置住宅貸款餘額為6.03兆元,逾放比比前年12月底增加0.03個百分點,民眾繳不出的房貸金額新增18億元。

房貸逾放比升高幅度並不大,但因過去本土金融風暴導致銀行逾放比高達兩位數,都來自不動產,因此12年來房貸逾放比首見反轉升高,引發市場關注。

邱淑貞表示,去年11月房貸及建築貸款逾放比雖然上升,但均低於全體銀行逾放比率,且0.18%及0.23%的逾放比仍算低,實際上銀行控管良好,逾放比上升可能反映部分景氣變化,及部分個別公司、貸款戶問題。



國銀房貸逾放比升 中信銀總座:數字仍很低,不是大問題(2016/1/13鉅亨網新聞中心)
雖然本國銀行房貸逾放比反轉上升,但數字還是很低,中信銀房貸資產品質也非常好,「不動產市場相關貸款風險在今年不是個大問題」。

不過,他說,今年問題在全球景氣下行,台灣銀行業過去資產回收大,在2008年或金融風暴前所產生的不良資產都有回收,但現回收越來越少,加上景氣沒那麼好,有些銀行在境外貸款部分也吃到呆帳。

他還指出,由於景氣看起來不像前年幾那麼好,因此,就銀行來說,資產品質會比較有壓力。


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任何企業的經營目標都是提供客戶最好的服務,與客戶一起成長;當然包括銀行也是
是一起成長,不是一起衰落,但是如果客戶要沉沒了,才不會跟著一起沉下去,而是急著把客戶甩開,甚至踹一腳好讓自己脫離糾纏
雨天收傘是必然的,即使不曾真正親身體會這層商業邏輯,電視戲劇也有深刻的描述,如先前熱門的日劇"半澤直樹"裡,銀行員正是在雨天拿著傘離開

當銀行喊著要收傘,已經是下雨天了

以下是新聞摘要
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李紀珠:房價恐下修,臺銀房貸風控3管齊下(2015/02/04 時報資訊)
有小央行之稱的臺銀,今天對臺灣房價提出預警,「臺灣房價有下修壓力」!
臺銀今年採取較審慎的態度,臺銀的房貸利率將上調,而房貸的還款寬限期將縮短以及執行分區控管等。
李紀珠指出,從政策和房價所得比以及房價╱GDP成長,和房貸╱物價成長等分析,臺灣房價有下修壓力,為控管風險,臺銀也作出分區控管。
今年臺銀的房貸以「零成長」為目標。


土銀:「蛋白區」房屋 有點危險(2014-11-23 )
台灣不動產業務龍頭銀行—土地銀行董事長徐光曦昨(22)日針對房市發表最新談話,他表示,某些區域的房屋「供過於求」,尤其蛋白區的情況「有點危險」,這個現象,全台從北到南都有。土銀決定對房屋供應過剩的地區,進行貸款總額的控管。
徐光曦指出,政府推出一些房地產管控政策,如房地合一實價課稅等,導致部分地區的購屋需求減緩,但土銀注意到供給面仍維持不變,造成供過於求情形。

徐光曦進一步說,任何的貸款,每年都有舊案到期,也有新案要承辦,當新案超過舊案時,業務才會成長。以土銀的承辦情況來看,之前需要提報董事會通過的不動產貸款案件,一個星期約七件,現在已經降到四到五件,代表不動產貸款的成長幅度,正在趨緩。
據了解,2015年土銀房貸成長率,可能降至2%以下,顯示購屋需求不振,房屋供應過剩的風險升溫。
徐光曦強調,有些區域的房屋「供應過剩」,建商一窩蜂推出新建案,但因為需求有限,產生餘屋過多的現象。土銀對此會審慎因應,慎選資金配置區域,尤其對於供應過剩的地方,會進行總額管制。
徐光曦指出,目前土銀房屋首貸利率約1.98%,第二戶房貸則在2%以上,成數在六成以下,且沒有寬限期,以抑制投資性的房貸需求。

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任何金融資產價格都有某些時期呈現停滯狀態,投資者關心的是停滯之後會往哪個方向?及停滯到甚麼時候?
方向的問題比時機重要,只要是在對的方向上,時間是可以等待的
價格之所以停滯,有一種原因是方向不明,所以大家觀望等待;另一種停滯則是方向越來越清楚,但只是時機未到,或是觸發價格波動的因素尚未出現

 

房地產的負面因素逐漸累積,雖然價格波動似乎還不太明顯,但方向可能越來越清楚,只等待價格波動的觸發因素出現;可能是政治情勢改變或是經濟景氣與資金情勢改變,就會引起價格波動
下面新聞裡包括:不動產業務龍頭銀行示警,金管會調高備抵呆帳,法拍物件量,都是房地產方向越來越清楚的訊號

 

以下是新聞摘要
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土銀:「蛋白區」房屋 有點危險(2014-11-23 經濟日報)
台灣不動產業務龍頭銀行—土地銀行董事長徐光曦昨(22)日針對房市發表最新談話,他表示,某些區域的房屋「供過於求」,尤其蛋白區的情況「有點危險」,這個現象,全台從北到南都有。土銀決定對房屋供應過剩的地區,進行貸款總額的控管。
至於那些區域出現供應過剩的問題,徐光曦說不便透露,但表示「蛋黃區」沒有問題,「蛋白區」則有點危險。
據了解,蛋黃區多指大都市內的精華地段,像台北市的大安區、信義區等;蛋白區則是指環繞於大都市外圍的各區域,如新北市三峽區、林口區等。

徐光曦指出,政府推出一些房地產管控政策,如房地合一實價課稅等,導致部分地區的購屋需求減緩,但土銀注意到供給面仍維持不變,造成供過於求情形。

徐光曦進一步說,任何的貸款,每年都有舊案到期,也有新案要承辦,當新案超過舊案時,業務才會成長。以土銀的承辦情況來看,之前需要提報董事會通過的不動產貸款案件,一個星期約七件,現在已經降到四到五件,代表不動產貸款的成長幅度,正在趨緩。
另外,金管會要求銀行不動產貸款提足備抵呆帳比率,要升至1.5%。徐光曦說,土銀已提至1.4%,只要再增提不到10億元,影響不大。今年稅前盈餘,也會破百億元。


不動產風險升高 金管會擬調高備抵呆帳 銀行估增提300億元(鉅亨網2014-11-04 )
為因應不動產市場存在高度波動風險,金管會近日將邀銀行業者會商,研擬要求銀行不動產授信須調高至提列1.5%的備抵呆帳準備,以強化風險承擔能力,預計年底上路,初估全體銀行須增提呆帳準備上看300億元。
據金管會調查,目前大部分的銀行,針對不動產授信資產提列呆帳準備平均皆有達到1%以上,但仍有少數未達1%,顯現針對不動產的避險狀況仍有待加強。
目前主管機關並未特別針對不動產授信資產,要求銀行提列呆帳準備,這也是金管會首度引用去年底修改的規定,針對「特定授信資產」,要求提高呆帳準備。
相關法規金管會將在近2週內與銀行業者協商,待彼此達成共識後,金管會便會發函要求銀行提列準備,預估最快年底即可上路,並考慮依銀行規模大小,給予2至3年的緩衝期間,最遲3年內,銀行的呆帳準備就須提列到1.5%。


法拍屋暴增 房市警訊
超出安全水位 「賣不掉丟給法院」(2014年10月13日)
法拍物件爆量,超越買賣移轉棟數,成為危險指標。觀察上月最新買賣移轉棟數與法拍件數,全台五都都超過法拍佔了移轉棟數2成的安全水位,新北市佔3成3,高雄市高達6成4,台南的法拍物件更超越買賣移轉棟數,市況不佳,業者預估法拍物件量可能再增加。
最新上月買賣移轉公布,全台5都數量皆下滑,但同期法拍物件卻逐漸增加,台北市9月買賣移轉棟數達2502件,當月法拍物件為628件,佔買賣移轉棟數的2成5;新北市法拍物件1608件,佔當月買賣移轉棟數的3成以上;高雄市法拍物件也佔買賣移轉棟數的6成,最誇張的是台南市,法拍件數1787件已經超越了買賣移轉棟數。

上月全台逾6千件

法拍市況一向是房地產的落後指標,所有權人繳款不正常3個月後,法院送件申請、查封拍賣到鑑價,約需半年左右的時間,所以由目前的法拍數量,大概可推估半年前到1年前的市況。寬頻房訊副總經理陳俊隆表示,今年全台法拍物件,7月有2千多件,8月4千多件,到9月已達6千多件,顯現近期法拍物件量的確倍增。
「誰願意房子被法拍?當時是因為市況不好,賣不掉,乾脆丟給法院處理。」房市專家Sway指出,法拍物件若佔買賣移轉棟數的2成內,才是安全標準,但目前法拍物件明顯爆量,顯現市況不佳,房產無法轉手,只好流入法拍市場,將來法拍物件可能續增,房產則會跌價。
買氣跌3年未回升
但買賣移轉棟數作為買氣的直接指標,卻也量縮明顯,從2008年至今,僅2010年突破40萬棟,今年8月底前僅21萬棟。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,從過去經驗來看,可以35萬棟做為低檔水位,40萬棟做為高檔水位,過去一直在高檔水位,2008、2009年因金融海嘯才跌破40萬棟,但從2011年開始再也沒有達到高檔水位,今年預估大概33~35萬棟,「量較價先行,量縮,價格就有機會修正。」

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房地產業發展得讓多數人都有意見
房價居民不滿意,管制措施讓仲介與建商都有意見,央行對產業有意見才控管,雖然把一件事情做到讓大家都滿意是不太可能,但做到大家都不滿意可能也是一種台灣奇蹟

房貸餘額 逾GDP總額5成,「無殼蝸牛運動」25周年,民間團體發起「巢運」,以後回顧這些都是產業的重要歷史,值得把這些資料整理記錄下來

以下是新聞摘要
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無殼族搞巢運 10月夜宿帝寶2014/08/27  【經濟日報】
今年是「無殼蝸牛運動」25周年,64個關心高房價的民間團體發起「巢運」,將在聯合國「世界人居日」前的周末10月4日重回街頭,夜宿全台最貴的台北市仁愛路三段豪宅「帝寶」前,抗議高房價問題。

巢運發言人彭揚凱表示,夜宿抗議只是巢運的開端,將同步推動「五大居住改革」倡議修法工作,並列為2016年總統大選前核心任務。五大居住改革分別為:居住人權入憲,終結強拆迫遷;改革房產稅制,杜絕投機炒作;檢討公地法令,停建合宜住宅;廣建社會住宅達5%,成立住宅法人;擴大租屋市場,制訂租賃專法。

1987至1989年時,台灣房價一年間漲了三至五倍,當時公民團體發動抗議,認為台灣房價與地價高漲,造成貧富不均,便組成「無住屋者團結組織」,在1989年8月26日夜宿忠孝東路;這次因台北房價所得比高達15倍、十年來房價漲三倍、大戶炒房加深貧富差距與政府弊案層出不窮等問題,再度走上街頭。

當年的無住屋者團結組織發起人李幸長表示,當年因戒嚴剛結束,民眾情緒沸騰,原本只預期有萬人上街頭,沒想到有四、五萬人響應,現在台灣居住環境惡化的更嚴重,年輕人幾乎放棄買房念頭,種種不公不義社會現象,希望這次巢運能有更多年輕人出來反抗高房價。

李幸長表示,實價課徵增值稅,讓漲價歸公,投資者無利可圖,自然會縮手,但政府始終不作為。

這次巢運主要發起團體有社會住宅推動聯盟、中華民國智障者家長總會、中華民國殘障聯盟、台灣勞工陣線、財團法人崔媽媽基金會、公平稅改聯盟、台灣居住正義協會、無殼蝸牛聯盟等,目前有64個團體參與巢運。

 


今年來房仲歇店261家 台慶孫寶國:未來還會更多(鉅亨網2014-08-27)
根據不動產經紀業資訊資料統計,今年1-7月全台不動產店頭,較年初新增了301家,但歇店數卻也有高達261家,可見許多店面無法熬過政府打房、成交量萎縮的壓力。永慶房產集團加盟事業體總經理暨台慶不動產總經理孫寶國表示,未來歇店家數恐怕還會持續增加


打房奏效 房仲業不看好房市 認已入衰退期(鉅亨網新聞中心(來源:中廣新聞網) 2014-08-27 )
政府推出一波波打房措施,下半年房市有鬆動跡象。不動產總經理孫寶國今天(27號)表示,政府持續祭出房市管控措施,過去房價高、漲幅大的區域,現在價格支撐力已轉趨薄弱,預估下半年全台房市將呈現「價略縮、量持平」態勢。
房仲業董事長王應傑指出,過去十年房市呈現多頭行情,但景氣依然不斷循環,台灣房市有走入衰退的跡象。而不少投資客、建商認為還有操作空間,卻沒注意政府打房、奢侈稅樣樣齊發,都逼著資金外移,不利台灣房市發展。

 


房市冷颼颼 台經院:2015年量縮價跌 | ETtoday財經新聞8/25 |
台灣經濟研究院副研究員劉佩真25日表示,房地合一課稅的討論,以及對升息的預期,讓台灣房市面臨諸多利空衝擊,交易量持續下滑,2014年呈現「量縮價穩」格局,2015年恐朝「量縮價跌」發展。

台經院25日發布2014年7月景氣動向調查,劉佩真在受訪時指出,國內房地產業的表現仍在「往下掉」,2014下半年房價攀升的阻力較大,議價空間持續增加,交易量逐步下滑,與2013上半年相比,2014同期交易量已萎縮8.33%,預估全年會在1成以內。

劉佩真說,除房地合一課稅的規劃外,接下來政府將討論是否啟動升息循環,短期內房市會面臨利空挑戰,2013年台灣房市「價量俱揚」,2014年則呈現「量縮價穩」,全年價格持平、上下盤整。
至於2015年房市,劉佩真認為,將呈現「量縮價跌」態勢,不過房價會緩慢下滑,不至於出現「2年跌3成」的情形,供給量較大的區域,房價會先出現鬆動跡象,投資族群面臨獲利了解賣壓,可能會趕在房地合一正式上路前,出脫手中資產。
劉佩真進一步說明,全台6大都會區成交量都衰退,預估2015年交易量仍會下滑,恐影響房仲業經營。

 

 

7月房貸餘額 逾GDP總額5成(2014年08月27日中時)
央行公布7月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,782億元與1兆5,702億元,連續雙創新高,合計不動產授信餘額達7.35兆元,加計房屋修繕貸款餘額2,608億元後,總計7.61兆元,逾台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,更遠超過國際認定的40%警戒線,雖然目前房市管控已顯現成效,但不排除後續仍有新管控政策。

統計顯示,7月底房貸加建築貸款加房屋修繕貸款餘額7.61兆元,約占GDP比重的50.5%,低於英國的80%、新加坡的68%,央行強調,台灣房市不會泡沫化。

根據央行公布的7月購置住宅貸款與建築貸款餘額,年增率顯現雙降,其中購置住宅貸款餘額較6月底增加276億元,包含60億元為板信商銀合併台北市第九信用合作社併入的房貸部位,央行先前統計並不計入信用合作社房貸,因此,予以扣除後的月增金額為216億元,年增率降至4.82%,較6月來的低;至於7月建築貸款餘額月增金額由6月的135億元大幅滑落至28億元,年增率更降至5.99%,終結連續6個月上揚走勢。

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資金是否從房市撤離轉投資股市?可能並不容易知道,有多少資金轉移?更是難以統計

喊資金棄房市入股市,或許是一種期待,官方希望房市冷卻也希望股市熱絡

以投資或投機考量,在房市相對高點賣出是合理的,但在股市相對高點才進場買進股票卻不合理;理性的投資人不會做這樣的事



另外,房貸餘額連創新高,連三個月月增超過兩百億,這樣的現象是資金流出房市?

房市待售物件爆增,成交量卻萎縮,還沒賣掉或暫時賣不掉,整體來看,資金應是套在房市吧

或其實房市是一套資金,股市是另一套資金,兩者間的流通或許沒有想像中的熱絡;單純資金的流動很容易,但該怎麼流?在甚麼時機做甚麼選擇?背後的知識與能力卻沒想像中的簡單,隔行如隔山,不是喊喊要棄房入股就可以直接流過去

真想了解所謂的研究報告究竟如何確認房市資金正從房市撤離投資到股市?所謂的部分資金是多大或多小的一部分?



以下是新聞摘要

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房市資金入股,曾銘宗樂觀看後市2014/07/29

曾銘宗指出,從資金面來看,根據台灣經濟研究院一份報告研究後確認,已有一部分房市資金正從房市撤離投資到股市,觀察近期台股量能表現,從7月份到現在日均量都超過1400億元(上市櫃合計),資金動能無虞。

另外,曾銘宗表示,觀察台灣整體景氣表現,今年經濟成長率會超過3%,總體經濟情況相當不錯;不僅如此,目前台灣上市櫃企業營運表現亮麗,營收及獲利都大幅成長,台股基本面同樣健全。

因此,曾銘宗說,在總體經濟、基本面以及資金面同步驅動下,對台股後市仍是審慎樂觀。





拉警報 房貸逼近GDP總額5成  7/29 2014工商時報

 

中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為57,507億元15,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。

 

 央行最新統計,6月購置住宅貸款與建築貸款餘額雙創新高,年增率也同樣繼續竄升,各為4.86%與6.39%,分別是近3518個月新高;其中房貸餘額部份,由於近年大量推案,今年農曆年後陸續完工交屋並轉入分戶貸款,帶6月房貸餘額月增餘額達253億元,連續三個月超過200億元。

 

 土建融方面,6月也比5月大增135億元,相關人士分析,主因是容積總量管制效應,由於明年7月新制上路,建商積極搶進建照,全力趕在所剩不到的一年期間「能搶多少算多少」,帶動建築貸款大幅增加,加上建築融資貸款為按工程進度撥款,使得餘額持續攀高。







打炒房發酵 待售物件暴增2014/07/29 【經濟日報】

中央銀行擴大信用管制、加上房地產稅改等議題,造成房市賣方出籠,多家房仲公司發現,近來待售物件量增加10%35%,第2季交易量平均年減二成,「賣方出籠、買方觀望」態勢成形。而央行擴大信用管制的區域,待售物件量增更為明顯。

 

永慶房仲網第2季網路待物件量較去年同期增加35%,顯示屋主售屋意願明顯走高;其中以桃園、台中量增47%最多,其次是高雄新增37%,雙北市待售物件量增均低於三成。

 

永慶房仲網資深經理高川婷表示,台北市供給量新增29%、買賣移轉件數減少22%;新北市供給量新增24%、買賣移轉件數減少24%,市場買氣明顯呈現觀望情形。

 

高川婷表示,央行擴大房市信用管制措施,讓新北市的賣壓更沉重,屋主售屋意願提升。但房價相對高檔,買方不願進場,屋主降低售價才能促進成交。

 

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,今年以來政府打炒房動作頻繁,買方觀望心態更濃,多屋族也思考汰弱留強,委售物件和去年同期相比,增加15%以上,目前市況「看屋者眾、出價者寡」,預估買氣膠著情形會延續到年底選後。

 

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,下半年房市鈍化,加上年底選戰,不少屋主提前釋出物件,特別是信用管制區,第2季較第1季增加約一成。



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前文在房地產業裡的數據,十年來消費者購置住宅貸款增加84%,或是住宅與建築貸款金額合計,十年來增加104%
這樣的貸款增加幅度算不算危險呢?推升的房價算不算過高?在不同的角度或許有不同的解讀

 

2013年底的M1B金額比1993年初多了四倍多,房貸相關金額大約才增加一倍,以這個角度來看,增幅並不特別危險
通膨是貨幣數量所造成的,貨幣數量增加四倍多,理論上物價也會上升,只是,一般人面對的是不均衡的物價調整,房價上升幅度較大,所得上升幅度小

 

如果說有一家企業在過去兩年內的負債總額增加約近150%,對比台灣的建築與房貸十年增100%,兩年增加約150%的負債豈不是很恐怖?其實還好,這家企業是台積電
負債雖然增加,但它的營收與獲利也隨著成長,它還得起
重點不在於負債,重點是所得收入

 

所得收入有賴於創造,台積電可以創造營收與獲利,當然提高負債不會有問題
房價所得比太高,問題不在於房價而在於所得收入,台灣缺乏新的創新產業來創造收入,新增的貨幣數量沒有流向創造新的產業機會,過去十幾年的經濟與產業資源被引導至房地產,或是把一些人才與經濟資源鎖在目前逐漸陷入困境的電子產業,產業缺乏多元發展,缺乏新創產業與企業,新創造的收入有限

 

改善房價所得比,可以壓低房價,也可以增加所得
利用租稅與信用管制等工具來壓低房價可能比較快,若要增加所得必須有搭配的產業政策,創造新的產業競爭力,創造高附加價值的產業與工作機會,只是這要花比較多時間,短期內可能看不出成效
如果只是壓低房價,但沒有提升所得,低利通膨環境也沒改善,換成別的東西漲價(汽車,餐飲等),即使泡沫破了,房價所得比被壓低了,可能也是把多數中產或中下階層人士全變成是丐幫
真是為了年輕人或下一代著想,長遠角度還是得要提升所得,創造高附加價值的產業與工作機會

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房市的熱絡,房價持續維持高檔,使台北成為房價所得比最高的城市

過去十年(93年1月~102年12月)間,消費者購置住宅貸款增加84%(2.57兆),建築貸款增加257%(1.08兆),如果是住宅與建築貸款金額合計,則十年來增加104%(3.65兆)
(資料來源:中央銀行消費者貸款及建築貸款餘額資料)

 

如果房價跌2成,不精確角度的概略估算,消費者住宅貸款的價值要減損2.57兆*0.2=0.51兆
用股市市值來理解,台股市值目前約25兆,大約是減少2%(9000點跌2%是180點),從這個角度來看整體大概不算太嚴重,但個別來看卻可能很慘
一個人要工作好幾年省吃儉用,才籌到買房頭期款,若房價跌兩成大約是頭期款就不見了

 

如果現在把房價壓下來,苦的是那些在過去幾年內買房,以相對較高價去背負貸款的一般民眾,房產的價值降低,但該負擔的貸款卻不會減少
但如果還不出貸款,而房價又下跌,即使賣掉房產也還不起,或是想賣也賣不掉,房貸會成為呆帳;少數這樣的現象是不會有甚麼大問題,但如果是惡性循環,越多人想賣越賣不掉,價值越降低,越還不清貸款,呆帳如滾雪球般長大,就會成為金融與社會問題
如何壓低房價但不讓這樣的惡性循環問題出現,簡單的說是讓房市軟著陸,而不是泡沫快速爆破,考驗著官方的能力
只不過在歷史上的泡沫多是以爆破結束,少有軟著陸的例子,各種資產的價格趨勢一旦轉變,通常不是任何機構有能力掌控的

 

以下是新聞摘要
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張金鶚:2年內房價降1/3 讓房市消風(鉅亨網2014-04-22 )
台北市副市長張金鶚會後表示,如果包括金融等相關單位在內的各部會共同努力,2年內要將房價所得比從15倍降到10倍,也就是房價降1/3,讓房市消風、房價合理,應該是有機會的,他並強調,「我是玩真的!」。

金管會:房價跌20% 不會衝擊金融(鉅亨網(來源:聯合報系/udndata.com) 2014-04-22 )

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財政部長說:房市明顯有泡沫化疑慮。目前的房市不適合再下重手,只能讓它「慢慢軟著陸,而不是戳破泡泡」。

 

所謂的戳破泡泡可能指的是價格的明顯修正,使得原本相對高價買入而負擔的貸款已經不划算,或是錯估財務壓力,不願再繳貸款,導致銀行出現呆帳,也使房市賣壓進一步惡化
也就是說官方態度並不希望價格出現明顯的修正,但希望交易不要持續熱絡,如前文"積極交易不會提升價值",交易太熱絡會提升成本而不會增加價值
但這是理想中的情境,希望兩面討好,不得罪建商與房仲,不讓銀行受傷,也能安撫百姓;但即使是軟著陸,都可能有許多原本的交易者,或說是投資客會受傷,而原本就買不起的,可能還是買不起,貧富差距與階級對立的社會現象仍可能繼續存在,問題還是沒解決

 

席勒將泡沫化視為經濟心理現象,是一種心理疾病;新聞媒體及融資是泡沫化不可或缺的要素,當其出現時,人會因沒有參與其中而感到後悔
融資的部分只需利率提升到一定程度,泡沫就會結束
新聞媒體則有兩股力量的拉鋸,一方面建商的廣告是媒體的衣食父母,另方面是民粹影響媒體閱聽率的力量

 

今年是選舉年,可能民粹的力量會略大,加上官方也"認證"房市的疑慮,但利率可能提升有限,而且官方不希望價格出現太嚴重修正,可能房市是受壓抑,價格卻只小跌或持平
不過選舉結果會改變經濟心理,讓民粹的力量進一步發揮影響力,房市更進一步變化,推測是在選舉後或是看到利率變化之後,同時,也因為這兩年建商搶建的供給量會在明年釋出,也許價格的變化是在明年才會較為明顯

以上是房市的不負責任胡思亂想猜測,如有雷同就是巧合


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奢侈稅「小修」 財長:讓房市軟著陸【經濟日報】 2014.03.11
財政部長張盛和重申,房市已到強弩之末,大幅翻修對房市衝擊過大,縮小修法尺度,「有利房市軟著陸」。
張盛和說,房市明顯有泡沫化疑慮,但是「還沒有破」,政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為,泡沫最好是自然「消風」,不是被政府戳破。

張盛和表示,從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況,可發現價格都已達到高檔,房價欲振乏力,包括雙北與高雄等高房價地區,有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。目前的房市不適合再下重手,只能讓它「慢慢軟著陸,而不是戳破泡泡」。

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對於房仲或投資客而言,房地產的價值在於轉手交易,每一次的轉手就有收益,政府有稅收,從業人員有業績,傢俱裝潢或銀行有生意,似乎經濟會因而繁榮一些
然而對於自住而言,房地產的價值不在於交易,而在於實際的居住生活,安身立命休養身心
相對而言,交易量增加會促進經濟?實際的居住較有價值,或是積極交易較有價值?

 

巴菲特在給股東的信中提到了農地與房地產投資的經驗
在我的兩個小投資和股票投資之間,有個重要的區別。那就是股票會讓你知道所持股份的實時定價,而我卻從沒見過對我農場或紐約房地產的報價。通過我的兩個小投資可以看出,我只會考慮一項資產能產出什麼,而完全不關心它們的每日定價。
如果「投資者」瘋狂買賣彼此的農地,產量和農作物的價格都不會增長。這些行為的唯一結果就是,由於農場擁有者轉換資產屬性而導致的大量的成本,會使總的收入下降。
然而,那些能從提供建議或產生交易中獲利的人,一直在催促個人和機構投資者要變得積極。這導致的摩擦成本變得很高,對於投資者來說,總體是全無好處的。所以,忽視這些噪音吧,保持你的成本最小化,投資那些股票就像投資你願意投資的農場一樣。

 

即使因為積極的交易,使得價格被推高,讓自住者的資產價格提升了,但其實自住的價值還是一樣的;不會因為房仲對於我家的估價增漲了一倍或兩倍,就使得我的消費與生活有所改變
"「投資者」瘋狂買賣彼此的農地,產量和農作物的價格都不會增長"
但是因為交易所增加的成本,可能逐漸傳遞轉嫁給最終消費者,例如店租漲價可能導致產品漲價,讓消費者原有的購買力降低;即使GDP因為房地產的交易熱絡而增加,但最終消費者的實質購買力降低,實質經濟並未因此就變好,積極的交易,對於總體價值幫助有限

 

巴菲特:
那些擁有農場或房子的人,能夠默默持有資產幾十年,但當他們接觸到大量的股票報價,加上評論員總在暗示「別一直坐著,來買賣吧!」,他們往往就會變得狂熱起來。對於這些投資者來說,流動性本來是可以擁有的絕對優勢,現在卻變成了一種詛咒。

只會考慮一項資產能產出什麼,而不關心它們的每日定價。

 

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幾個思考角度來觀察房地產業狀況,包括:房價所得比,貸款,都市計畫發展,人口,空屋率,利率

台北地區房價所得比約12.4倍,「一般狀況」大概是5倍

 

目前全台都市計劃區已可容納將近4000萬人口。 經建會2012年至2060年人口推計報告,顯示根本不可能達到上述都市計劃的預計人口!惟地方政府提報的新訂或擴大都市計劃案非但並未減少,反趁此波房地產上漲而變本加厲;但行政院繼續縱容,內政部則不斷於都市計劃審議與徵收審議時放水配合

(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北,北中南的不均衡發展

 

營建署公布的第二季房價所得比,台北市12.4倍,也就是得不吃不喝12.4年,才買得起房,新北市9.6倍,出了大台北大約7倍,台南只有5.5倍,全台空屋數,有86.31萬宅,換算台灣空屋率10.63%,和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比,高得嚇人,可見房地產供過於求。

 

98年下半年,央行注意到國內銀行授信有過度集中現象,包括銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占總放款比重高達38.3%,相對國內生產毛額(GDP)比重達52%,而這些新增放款集中在大台北地區
「雙北市」等特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸比重從99年7月的64.37%,下降至102年10月的47.88%

據央行統計,全體銀行9月底購置住宅貸款餘額為歷史新高的5兆5412億元,占GDP比重為36.2%,若再加上建築貸款(土地融資)餘額1兆4861億元,合計不動產授信餘額達7兆273億元,占GDP比重達45.9%。 國際上常把房貸餘額占GDP比例是否超過40%,列為房市泡沫化的警戒線。

原因在於定存利率太低,消費者物價(CPI)指數年增率太高,所造成的實質利率所致。如香港的實質利率為-4.32%,新加坡為-2.02%,美國為-0.87%,而台灣則為0.285%。


以下是新聞摘要
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央行:台北房價所得比高過「一般」太多(2013/12/04 鉅亨網)
儘管台灣央行總裁彭淮南已在健全房市專題報告中指出,規範措施見成效,銀行不動產貸款集中度和貸款成數均下降,不過,立委仍在財委會中砲轟房市不健全、多達百萬年輕人不敢生子也無力買房,對此,央行副總裁楊金龍坦言,目前台北地區房價所得比約12.4倍, 而一般正常數字應該是5倍左右。

楊金龍表示,台北地區房價所得比約12.4倍,「一般狀況」大概是5倍,等於間接承認房價太高,民眾還是買不起房。

 

財長張盛和:台北房市已達泡沫化指標 2013/12/04【聯合晚報】
財政部長張盛和說,目前北市房市需求大於供給高達8萬多戶,儘管新北市是供給大於需求7萬多戶,但房價也受到北市的拉抬。對於房價持續飆高,財政部長張盛和也指出,主要是3大原因,包括資金太充裕、台北市房市實質需求仍高於供給、以及預期心理等,「台北市房市已達泡沫化指標。」

財委會邀請財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗及中央銀行總裁彭淮南就「健全房市租稅措施、不動產授信風險控管之成效及精進作為」專題報告。楊金龍指出,在央行提出房貸控管措施後,購置住宅貸款占總放款比重已從99年7月的27.62%,下降至102年10月的26.73%;「雙北市」等特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸比重從99年7月的64.37%,下降至102年10月的47.88%,已見成效。

 

 

彭淮南:住宅為民生必需品 健全房市要三管齊下(Nownews2013年 12月 02日 )
彭淮南在報告中表示,民國98年下半年,央行注意到國內銀行授信有過度集中現象,包括銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占總放款比重高達38.3%,相對國內生產毛額(GDP)比重達52%,而這些新增放款集中在大台北地區,使都會區房價漲幅較明顯,民眾購屋負擔加重,也因此,央行自98年10月起採取漸進原則,對不動產放款陸續採行「針對性審慎措施」。

央行在99年6月起實施特定地區購屋貸款規範,針對台北市及新北市13個行政區第二戶以上的購屋貸款,規定最高貸款成數為6成,且不得有寬限期。99年12月實施土地抵押貸款規範,101年6月實施購置高價住宅貸款規範,配合同時採行相關配套措施,以督促金融機構落實不動產授信風險控管政策。

他並強調,相關規範措施已見成效,包括特定地區房貸集中情形已見改善,購置住宅貸款占總放款比重也有降低,今年10月特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸總金額的比重跌破5成,來到47.88%,對比99年7月時為64.37%,購置住宅貸款占總放款比重也下滑倒26.73%。

同時,受限戶貸款成數也跌破6成,來到57.82%,貸款利率升到2.16%,同時,銀行新承作土地抵押貸款成數也下降到61.16%,貸款利率上升至2.67%;高價住宅貸款成數也從管制前的80-99%,今年10月已來到55.91%,貸款利率也從管制前的1.84%,目前平均利率為2.09%。

 

 


看見台灣國土真相了嗎(詹順貴)2013年12月02日  蘋果日報
其實行政院長不待看電影,立委諸公也不必假借名義花公帑搭直升機遊台灣,從以下既有官方統計數據與分析資料,即可看出台灣國土根本的病灶所在:
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政院縱容都市計劃

1、今年6月6日監察院對內政部與各地方政府的糾正文以及10月17日公告的全國區域計劃,均指出截至2011年底,全台都市計劃區現況人口約為1872.8萬人(另約437.2萬人散居鄉村、山林),而計劃人口卻已達2511.5萬人,兩者差距高達638.7萬人。此外,全國區域計劃更揭露現有都市計劃區內一般被認為乃都市發展備用地的農業區尚約9.9萬公頃,可供變更為住宅區使用後尚可容納1427萬人。兩者合計,目前全台都市計劃區已可容納將近4000萬人口。
2、經建會2012年至2060年人口推計報告,國內人口成長率已逐年下降,依「中推計」結果,全國總人口將於2024年達到高峰2365.6萬人後開始減少,顯示根本不可能達到上述都市計劃的預計人口!惟地方政府提報的新訂或擴大都市計劃案非但並未減少,反趁此波房地產上漲而變本加厲;但行政院繼續縱容,內政部則不斷於都市計劃審議與徵收審議時放水配合,均對監察院糾正視若無睹。

空屋率高房價失控

3、再依營建署統計,全台空屋高達156萬戶,其中新北32.9萬戶、台中19.9萬戶、高雄17.9萬戶、桃園15.4萬戶、台南12.6萬戶及台北12.3萬戶,六都合計即有111萬戶。惟在高空屋率下,房價卻暴漲至失控地步,基層民怨沸騰,土地被徵收的農民屢屢自殺,但財團巨賈卻猶嫌每坪250萬元的房價不高。整個行政院不知是完全無感或根本束手無策?仍持續放任財團與地方政府圈地炒房。

 


高房價元凶! 不均衡都市計畫+不公平稅制(TVBS/2013年12月03日)
 
營建署統計,全台的空屋數超過86萬戶,換算空屋率破10%,即使是紐約,空屋率也只有3%,
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰:「(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北,北中南的不均衡發展,所以你會發覺說,所得稅高、消費最多,都集中在北部,台中跟高雄如果將來捷運也建構起來,有產業園區,有工作機會,那些人就會落在台中、高雄,不必往北部來擠。」
營建署公布的第二季房價所得比,台北市12.4倍,也就是得不吃不喝12.4年,才買得起房,新北市9.6倍,出了大台北大約7倍,台南只有5.5倍,全台空屋數,有86.31萬宅,換算台灣空屋率10.63%,和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比,高得嚇人,可見房地產供過於求。

 

 

不動產授信餘額占GDP逾45%的啟示 (2013/11/20  udn房市情報 )【文/美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

國際上常把房貸餘額占GDP比例是否超過40%,列為房市泡沫化的警戒線。日本在房價泡沫被戳破後(1990年代初期,日本土地的總市值在統計上為全美國土地的四倍,光是東京都中心區域的東京二十三區合計,便已超過全美國的水準),帶來「失落20年」的夢魘。美國、歐豬等國家也都因房貸餘額過高,陸續引發全球金融海嘯及歐債危機。
據央行統計,全體銀行9月底購置住宅貸款餘額為歷史新高的5兆5412億元,占GDP比重為36.2%,若再加上建築貸款(土地融資)餘額1兆4861億元,合計不動產授信餘額達7兆273億元,占GDP比重達45.9%。

從主要經濟體實質利率來看,為何香港、新加坡房價會漲個不停,而美國的房價也會緩慢升值?原因在於定存利率太低,消費者物價(CPI)指數年增率太高,所造成的實質利率所致。如香港的實質利率為-4.32%,新加坡為-2.02%,美國為-0.87%,而台灣則為0.285%,可見利率及通膨對房市的影響。

基於上述種種現象,雖然台灣不動產授信餘額已占GDP逾45.9%,且已被列為房市泡沫的警戒線,整體房市從2008年金融海嘯以來,全台房價漲幅普遍逾七成。但因全球經濟景氣受美國政府債務上限及量化寬鬆政策退場時機問題所影響,故台灣房貸餘額風險值得後市觀察。


香港自2010年11月19日起,政府不斷推出連番辣招打壓樓市,包括「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」及「雙倍印花稅(DSD)」,可惜有關政策不但未能壓抑或穩定樓價,反而更刺激樓價急升38%。

新加坡自2009年9月起迄今總計推出8次不動產降溫措施,包括「買方印花稅(BSD)」、「附加買方印花稅(ABSD)」、及「賣方印花稅(SSD)」、「貸款額度不超過收入60%」等,但私人住宅價格指數4年下來也平均增漲超過64%。
由於受到人口、資金及利率的支撐,現今在香港買賣樓房雖買方最高要支付23.5%的印花稅,賣方會有20%~10%的三年印花稅額管制期,市場成交量下降5成,但樓價仍然穩定。同樣的,在新加坡買方最高要支付18%的印花稅,並且購買總價要以3.5%的利率及收入60%來計算,賣方有16%~4%的四年印花稅管制期,市場成交量也因此下降5成,但私人住宅價格仍呈緩慢成長。

反觀台灣奢侈稅實施已屆滿2年,但成效似乎與香港及新加坡一樣。話說香港、新加坡雖在打房(屬短期政策),但香港有30%的人口是住在國宅。在新加坡更有高達80%的人口是住在組屋中。可見香港、新加坡政府皆有長期社會住宅政策,而台灣的社會住宅政策呢?另香港、新加坡政府皆有明確的經濟發展策略,但台灣呢?上述種種現象,仍是現今台灣政府在研議修正奢侈稅之餘,更應宏觀思考之議題,而不是別人做什麼?我們就要學什麼?

 

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大人在提醒小孩說玩的時候要注意安全,不要做危險動作以免發生意外,小孩的回答永遠是:不會啦!
當然現實生活中永遠有意外,說不會的小孩偶而會跌倒受傷

央行這個大人在提醒房貸戶要注意風險,一般民眾的消費信心在房地產指標卻創新高,好像在說安啦!不會啦!房價只會不斷上漲

民眾對房產有信心,營建大老闆可是憂心忡忡,擔心支撐經濟的「最後半條腿」都斷了

所謂的"有錢人",有一部分的錢是銀行的,利率很低的時候會比較有錢,利率調升的時候就會相對較沒錢,有錢人要帶錢逃跑,還得看銀行利率高低才知道有沒有能力帶錢逃跑,一旦利率調高,有錢人在逃的時候是可能跌倒的

以下是新聞摘要
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房地產指標 創23月新高
看好股市 消費信心上升(蘋果日報2013年09月28日)
中央大學昨公布本月份消費者信心指數為76.50點,較上月微幅上升,5項上升指標中升幅最高是投資股票時機,房地產等耐久性財貨時機指標則創下23月來新高。

 

彭淮南暗示將升息並衝擊房市?罕見籲借款人留意利率風險(鉅亨網2013-09-26)
台灣央行今(26)日召開第三季理監事會議維持「利率不變」,但央行總裁彭淮南罕見在記者會後提醒,「房貸借款人宜留意未來利率變動的風險」,更強調美國QE政策勢必退場,暗示央行可能將有升息的動作。

央行今日仍維持重貼現率1.875%、擔保放款融通利率2.25%,短期融通利率4.125%,連9季利率不變,但表示會持續密切注意國內外經濟金融動向「適時調整貨幣政策」,且彭淮南「特別」提醒消費者以及銀行要進行「風險控管」,此舉已引發可能將要升息的揣測。

央行罕見在理監事會後新聞稿中指出,今年以來,五大銀行新承做購屋貸款金額較去年同期減少,同時,在央行持續執行不動產授信針對性審慎措施之下,銀行對相關風險的控管,已見成效,未來將持續關注銀行房貸風險的控管情形;另,由於房貸支出占家庭所得比率逾30%,借款人宜留意未來利率變動的風險。

彭淮南解釋,央行有責任提醒社會大眾和銀行有利率風險和價格風險,雖然不是說利率一定會走高,但利率並非永遠固定不變,「自己一定要考量未來的償債能力」,等同暗示利率調升恐對房市造成衝擊。
彭淮南說,不希望哪一天台灣也出現房貸風暴,因此要提醒大眾防患未然,也間接暗示台灣有出現房貸風暴的可能性。

 

台灣只剩房地產還打房 趙藤雄:政府逼有錢人帶錢逃跑(2013年10月7日| ETtoday財經新聞 )
高房價成十大民怨之首,政府接連出招打房,打得遠雄企業董事長趙藤雄一肚子火!趙藤雄痛批,台灣經濟只剩房地產,政府還要胡亂打壓,逼有錢人帶資金逃離台灣,俗話說「此處不留爺,自有留爺處」,趙藤雄表示,既然台灣不喜歡房地產業者,他月底將遠赴東協國家考察,帶領遠雄集團出走尋找投資機會。

根據2012年全球房地產指南調查,台北市「房價所得比」高達64倍,遠超東京、紐約等國際城市,台灣民眾房價負擔全球第一,一般上班族打拼40年才能買房。為平息民怨,政府祭出一連串打房政策,從奢侈稅到實價登錄,不過效果非常有限,2012年至今,台北市房價仍漲了9.2%。

但對台灣政府風行雷厲打房,房地產業大老趙藤雄另有一番看法,「政府不是不該打房,而是時機對不對。」趙藤雄認為,台灣現在百業蕭條,就靠房地產在撐,政府應在提升就業機會及薪資所得後再談打房,不然只會打斷支撐經濟的「最後半條腿」,將資金趕出台灣。

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我在2009年底買了一個房子(高雄),同樣一筆資金也可以拿來投資其它的生意;
不過應該還是房地產的獲利相對容易一些,不只我個人有這樣的想法,例如電子大亨也做了不少房地產投資,整體房貸餘額上升,產業投資貧血,房地產投資過熱,可能是未來回頭來看這個時代的寫照。

相對於台北房價已經攀高,2009年的高雄房價相對還沒漲多少,2004~2006年高雄房市大量推案,到了2009年已經幾乎去化完畢,而2008~2010的高雄幾乎沒有新推案的房子可看,我買的是一個建商結案前最後出清的兩戶之一,出清價格是令人滿意的價格,和我原本2001年買來自住的房子單價一樣。

幾乎十年之間房價沒有太大的變化(當然個案還是有不同的差異),我覺得這是很好的一件事,因為這段期間購屋的居民不用把太多資金積壓在不動產上面,相對有較充裕的資金可以用於日常生活消費,有好的居住品質及生活品質。(如同前文摘要德國房價平穩讓人民都買得起,房地產業未必需要是龍頭產業)

不過高雄悄悄在改變;2008年前後包括捷運與高鐵通車,巨蛋與百貨公司進駐形成商圈,大面積公園綠地成形,區域人口數也穩定成長。在房價還沒動之前,地價已經越來越高了。到了2011~2012房地產市場已經變成北冷南熱。我是房價上漲的受益者,但我也覺得房價越來越貴,漲得有些誇張,我可不希望自己下一代成為買不起房子的屋奴。

最近把2009年買的那一筆房產賣了,在實價登錄之後大約以登錄的行情價賣掉(很短的時間很快就成交了);原本買房並不是期待房價上漲而增值,只是想把資金放在房地產,能夠穩定有合理的租金收益就好了
但如果以投資角度,這裡有幾個考慮因素:
第一個因素是:房價已經漲上來,以目前的價格賣掉等於把未來十年的租金都已經收進來放口袋了。以財務語言說是達到未來淨現金流的合理折現價值。
第二個因素是:實價登錄可能使房價透明平穩,短時間內可能不易大幅漲跌,期待未來再漲的增值幅度可能有限。
第三個因素是:去年以來高雄推案量大增,交易量大增,但今年下半年交易量已經萎縮,用股市技術分析角度來看叫高檔量縮,供給量增但流動性降低,可能是市場轉變的徵兆。

還有其它的觀察現象,例如高雄建商老闆陸續出脫土地資產,高雄百貨龍頭想賣掉大樓;擁有房地資產的建商與大戶正試圖將資產換成現金。

另外是超高大樓現象,高雄50層大樓的長谷建設在2001年掛了,85層大樓的東帝士也掛了,2000年的時候看到四十幾層的超高住宅建案,是一個房地產循環的相對高點,高雄現在正在蓋的有幾個超過30層的超高住宅建案,是近十年少見的高樓住宅。
超高大樓現象的解釋是:當建築從實用的居住使用,變成比氣勢,比豪華,比面子,可能就超出實質經濟所能夠支撐了

還有地區的房仲家數,密度可是全台灣之冠,比起雙北市絲毫不遜色,也可能是產業過熱的跡象

我的考慮角度對於別人未必成立,我要賣也要有人買交易才會成立
買方應該是真正的有錢人,為了避掉遺贈稅而成立公司,讓房子登記於公司名下
推論買方應該有足夠的現金不需貸款,但買方仍用貸款
有錢還要貸款,政府已經降遺贈稅了還要避稅,這是令平民百姓無奈的政經環境,低利率低稅率,使有錢人更有錢,同時也讓窮人面臨物價房價更難負擔的窘境----這一點是平民百姓的微小心聲,希望政府當局有解決問題的能力。

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以下是新聞訊息摘要
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德國讓人民買得起房子( 2010年4月2日中國時報)
德國物價水準平均每年漲幅二%,而名義房價每年只上漲一%,也就是說扣掉通貨膨脹,德國房價實際以每年一%的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」?因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣,都是社會福利的一環,因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求

把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險,一旦房市泡沫破滅,經濟就直走下坡,日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。

----------------------------------【聯合晚報】101/ 11/1
根據國泰房地產指數調查,高雄市Q3推案量、價格雖仍保持一定水準,但銷售奇差,有6成以上的推案第三季賣不到2戶,整體表現在六大都會區中墊底。

玄奘大學副教授花敬群分析,高雄因土地充沛,房市一向有「一窩蜂」現象,只要買氣一出現好轉,建商就卯力推案,但隨後就陷入供過於求的困境;2005、2006年前後就是如此,結果就「休息」到去年底才復甦。目前是否又進入新一波盤整期,值得觀察。

----------------------------------2012/09/15 【經濟日報╱張欣民】
從去年以來,高雄房市明顯動起來了,整體市場出現「北冷、中溫、南熱」的現象。
號稱高雄「土地公」的上市公司大老闆,大家都說他對市場的感覺最敏銳,卻在這時逢高陸續出脫手上的土地;擁有百貨及飯店金雞母的業主,此時也想要高價賣屋變現,名為活化資產

還有一個必須思量的地方,就是高雄的商用不動產市場。一個地方的房地產市場如果是健康的,應該是各類產品市場都好才對,但現在我們看到的只是個案式的、個別區域的住宅產品好,商辦空置率還是很高,地標八五國際大樓更是淪為法拍,很多店面還是乏人問津,這就意味著高雄房市還是有點虛的。

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興富發天價成交 賣方養地6年賺45億2012/08/28 【經濟日報/記者林政鋒/高雄報導】
興富發旗下齊裕營造公司,昨(27)日以總價57億元買下高雄美術館特區2,470坪建地,每坪單價230萬元,創高雄大面積土地交易最高價;賣方是高雄龍頭建商、京城建設的大股東,在95年以每坪46.6萬元買進,短短6年地價暴增4倍賺進45.5億元,獲利驚人。
資深建商表示,約3個月前,知名建商以每坪162萬元價位買下高雄農16特區約500坪土地,寫下高雄最高地價,如今美術館特區行情再躍升到230萬元以上,短短3個月高雄地價漲42%。


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睽違7年 國建重返高雄房市(2012/3/6工商時報)
 老品牌、已有7年未在高雄推案的國泰建設,3月重返回高雄房地產市場,首件個案就選擇最熱門的北高雄漢神巨蛋商圈推出豪宅,每坪開價達25萬元到35萬元,而且採高雄甚少出現的預售模式,這個總銷金額超過30億元的大案,為高雄房地產的春天加入新的催化劑。

------------------------------------聯合報/2011/03/08
北高雄起飛 漢神巨蛋商圈孵金蛋
便捷的交通、重大公共建設,就像是都市發展的任脈及督脈,兩脈只要一打通,人潮便會聚集、住宅大樓林立,商圈進而形成,若再加上市地重劃政策,那麼商圈蓬勃繁榮絕對是必然的結果。

快速發展的北高雄,最近十年的人口數每年增加。事實上,高雄市總人口在這十年來,幾乎沒有什麼成長,都在152萬人上下,只有在縣市合併,加入高雄縣人口後,增至277萬人。 但北高雄移入人口卻逐年增加,尤其是左營區,十年前左營區人口數約16萬5千餘人,至今年一月,人口數已增加到19萬2千多人,成長率14%。

人口移入就有食衣住行等需求,進而導致地價飆漲,究其因,便是因為這裡的交通四通八達。便利的交通網,是商圈繁榮的主因,尤其在捷運紅線通車後,將消費人口南北貫通,從南高雄的夢時代商圈、三多商圈,一路延伸到北高雄的漢神巨蛋商圈,構築成一條城市發展的動線。 再來是重大公共建設,高鐵左營站、橋頭糖廠、高雄都會公園、到世運主場館、高雄巨蛋等,都讓整個北高雄都市紋理為之改變,而變化最快速的,就非高雄巨蛋旁連接漢神巨蛋百貨,所形成的漢神巨蛋商圈莫屬。 從市府公開的土地標售價格,也約略可嗅出北高雄漢神巨蛋商圈「孵金蛋」的潛力。

59期重劃區新康段一塊博愛三路旁的土地,在去年底標出一坪107萬元的高價,連國泰建設也看好博愛三路區域,搶購到一塊距離漢神巨蛋約五分鐘車程的土地,這塊屬於29期重劃區的土地,一坪近90萬元,創下區域新高。 高雄市政府地政局長謝福來表示,北高雄在這幾年確實是發展相當快速,為了讓整個區域的生活機能及商業活動更臻完善,自2009年世運之後,地政局積極辦理59期及64期的公辦市地重劃,讓原本是磚窯場及菱角田的新庄仔路以北、博愛路以西的區域,經過重劃後,每塊土地價格都三級跳。 老高雄人對於舊名「凹仔底」、以往是菱角田的北高雄大多都有印象。翻開左營發展史,在現今的漢神巨蛋附近一帶,早期是內帷庄和覆鼎金庄的管轄範圍,在日據時代,由於日軍要在桃子園興建軍港,所以就把當地人民疏散到現今新莊路一帶,居民多以種植稻米作為主要經濟活動。 到了1960年之後,政府開始收購田地,並將這些田地用來規劃道路,現今的博愛路、自由路、新莊仔路便是當時規劃的成果。1985年開始,市政府在這裡辦了第25期及29期市地重劃,光是在左營區辦理了幾期的市地重劃,就創造出139公頃的公共用地,以及157公頃的建築用地,成就了明誠、裕誠及明華路商圈的繁榮。

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這裡先看房地產的幾則訊息,背後的道理與股票投資有幾分相似,後續再來思考股票的籌碼現象


先列出時間與土地價格
2009年9月:京城建設,每坪單價達61萬2千餘元
2010年12月:國泰建設,每坪90萬元
2012年8月:興富發,每坪單價230萬元


企業願意用較高的價格買進"原料",基本上是預期後續可以將所增加的成本轉嫁給消費者;土地是建設公司的原料,土地價格持續上漲,是意味房價恐怕難以回頭(這裡指的是局部區域而不是全面)
房價是否合理有許多因素可以考慮,這裡要思考的不是房價是否合理的問題,而是價格變動的重要因素:籌碼


我在新聞提到的區域內住超過十年,見證了公共建設與商圈的形成,剛住的時候唯一方便的是交通與停車,最初附近只有兩三家銀行,現在是所有銀行都來設立據點,近兩三年幾乎所有醫美診所都擠到附近開業,在這過程裡區域的生活機能不斷的發展而漸趨完備
以前是經常要離開這裡到一點距離外的地方採買或進行其他活動,現在不用離開而是各種商品不斷被送進這個區域,各種商店搶著要當自己的鄰居來服務
這種情況下原本在這裡居住民眾正常狀況應該是不會想搬離這裡,至少自己不會,因為已經找不到比這裡更便利的生活與居住環境;自住居民賣出房地產的意願不高,將使得區域的房地產流通籌碼越來越少


一般日用商品可能被商人暫時囤積,待後續以較高價格賣出牟利,房地產當然也可能被商人囤積,房仲,建商,壽險公司都可能囤積,但另一群囤積者就是原本已經存在的自住居民
其實在公共建設及生活機能已經完善的區域,房地產最大的囤積者是的自住居民;住在生活機能不完善建設品質不佳的區域,可能會有較大的賣屋換屋動機,但在生活機能完善的區域,換環境的動機較低,正常狀況下願意搬走的較少,房地產就被自住者囤積起來,即使景氣滑落價格回跌,也會相對跌幅較小,相對保值
籌碼被鎖定,只要資金點火,加上仲介與建商搧風,價格就一發不可收拾了


以下是新聞摘要
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興富發天價成交 賣方養地6年賺45億(2012/08/28經濟日報)
興富發旗下齊裕營造公司,昨(27)日以總價57億元買下高雄美術館特區2,470坪建地,每坪單價230萬元,創高雄大面積土地交易最高價;賣方是高雄龍頭建商、京城建設的大股東,在95年以每坪46.6萬元買進,短短6年地價暴增4倍賺進45.5億元,獲利驚人。
資深建商表示,約3個月前,知名建商以每坪162萬元價位買下高雄農16特區約500坪土地,寫下高雄最高地價,如今美術館特區行情再躍升到230萬元以上,短短3個月高雄地價漲42%。


「北溫南熱」;近幾個月來高雄的買賣移轉件數也都有4,000件,已超越台北市。


睽違7年 國建重返高雄房市(2012/3/6工商時報)
老品牌、已有7年未在高雄推案的國泰建設,3月重返回高雄房地產市場,首件個案就選擇最熱門的北高雄漢神巨蛋商圈推出豪宅,每坪開價達25萬元到35萬元,而且採高雄甚少出現的預售模式,這個總銷金額超過30億元的大案,為高雄房地產的春天加入新的催化劑。

2010年年底(99年12.20)國泰建設以每坪90萬元買下捷運生態公園站前的土地,以成本換算,未來推出建案每坪將上站23~25萬元,以目前同區價格每坪17~20萬元來看,顯示國泰建設相當看好高雄的年後市場。(2011年02月05日蘋果)


第3季土地標售亮眼 共脫標8筆(2009-9-17自由時報)
京城建設標下2塊土地,54期重劃區緊鄰漢神巨蛋以西、新庄仔路以南的新博段7地號土地,底標價3億8千餘萬元,吸引19家投資人搶標,京城建設以6億7千餘萬元、高出底價2億9千餘萬元得標,每坪單價高達61萬2千餘元。

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經濟理論說價格由供需決定,供需不均衡會引起價格調整,直到新的均衡價格出現
訊息顯示去年房市交易量創8年來新低,銷售率新低,部分建商與代銷公司降價;不過還是有建商喊話說選後房市就會回復,宣稱將有多少的推案量
交易量及銷售率數字顯示供需已經不均衡,降價是本來就可能出現的調整,再推案增加供給只是延緩價格重新出現均衡的時間
房地產交易曠日廢時,每次產業景氣循環時間是以"年"為單位,奢侈稅至今只有半年,應該不會這麼快如建商宣稱最壞時間已過,重現藍天


以下是新聞摘要
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兔年房市交易量 創8年來新低.自由時報 - 2012年2月4日
去(2011)年12月全國買賣移轉昨出爐,僅2萬6138棟,連續6個月低於3萬棟,交易量仍處低迷狀態,雖然全年順利保住36萬棟,不過,仍創下近8年來的新低,其中北市、新北市衰退最為明顯,減幅分別為21%、22%,其他三都因以自住為主,減幅均在8%以內。
 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,大台北市場因投資買盤退場,加上房價居高不下,市場雖有資金,但等不到房價明顯回檔,導致去年下半年投入房地產市場意願降低,造成交易量呈現明顯縮減。
 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,以五都表現來看,南強北弱格局已定,其中自住客為主的台南市,表現最穩定,僅減少1.59%,台中與高雄減幅分別為8%、6%,主因是中南部房價低,炒作空間小,原本就多是自住客戶撐盤,奢侈稅上路後影響有限。
 


學者:房價未見底 風控宜嚴(工商時報2012/2/1)
2011年第4季國泰房地產指數昨(31)日公布,結果是全台房價比前一年同季呈現「價漲量縮」。學者專家預期,現在房市景氣面臨反轉點,雖有建商說要降價,卻是「業者有降價壓力,但沒有降價誠意!」
學者指出,接下來房價是否真的降到底,端視個別建商財務結構、資金壓力而定;房價尚未見底,銀行最好嚴加進行風險控管。
 
政大台灣房地產研究中心主任張金鶚教授昨天表示,2011年第4季國泰房地產指數顯示,奢侈稅全面開徵後的房市交易規模持續萎縮,市場觀望氣氛濃厚,預期房價下跌的觀點,已成為市場主流意識;接下來2012年房市景氣,則有待觀察。
張金鶚指出,雖然台北市、新北市開價都再創新高,分別達每坪68.85萬元、37.04萬元,但在成交量大幅萎縮下,已呈現「有行無市」的局面。而且,台北市更出現30天銷售率僅10%,創SARS以來新低現象。
景文大學副教授章定煊也提出數據指出,目前上市建商28家公司待售成屋佔總資產的比例,最高峰出現在2006年,平均值為23%;最低點則在2011年奢侈稅實施前、平均約5%,去年第3季則小升到6%。接下來,有些建商是否在資金壓力、房子賣不掉之際,低價出清土地存量,才會牽動房價下跌的壓力。
 
張金鶚再度提醒金融機構,現在淡水「環遊郡」為出清餘屋,儘快換取現金,已採取殺價5折、公開舉牌標售方式,如果賣掉了,那麼已經買的客戶要怎麼辦?如果賣不掉,銀行要怎麼確保不動產授信風險。
因此,張金鶚建議,金融機構要謹慎進行不動產的風險控管。
玄奘大學副教授花敬群表示,國際經濟環境、中國大陸的房地產市場,依然影響台灣甚劇,總體而言,今年房市將會是盤整向下格局。


房市出現價格破壞警訊(工商時報2012/1/31)
當「舉牌競標」、「金拍屋」或「銀拍屋」,在房市整整絕跡9年後,開春後將重現,甚至拍賣的標的物不是銀行NPL(不良債權),而是剛完工不久的新成屋的時候,這可能是房價可能面臨新一波「價格破壞」效應的警訊。
 
從去年底建築業「龍頭」國泰建設率先祭出雨遮不計價、形同變相降價後,興富發董座鄭欽天在2012年總統大選前,又喊出降價25%,正式開盤,開出降價第二槍。
 
儘管農曆新年9天連假,全台北中南3大都會區,不打烊的預售屋接待中心都紛紛開出紅盤,但是議價空間並未縮小,顯示購屋人佔優勢的買方市場架構未變。而樺福建設、甲山林廣告接著開出第3槍、第4槍,祭出公開標售策略,低價出清餘屋。如果底價從市價的5到8折起標,尤其樺福此次來勢洶洶,即將採「舉牌標售」的「環遊郡」,雖座落地段非精華地段,但估計將有40億元的市場規模,因此會不會造成區域行情的「價格破壞」效應,值得留意。


房市重現藍天 大案紛起跑(工商時報2012/1/16)
2012年總統大選在藍軍大勝中,圓滿畫下句點,選舉不確定因素消弭後,房市儼然重現藍天的新局面。最新調查顯示,近20家上市櫃營建股,已備妥子彈,伺機在選後推出新案,試試水溫;粗估約有2,000至2,400億元新案,規劃自15日到農曆春節9天連假、329黃金檔期,鳴槍起跑。
 總統馬英九在大選勝出,讓很多房地產業者猶如吃下一顆定心丸。看好台商回台投票潮,購屋信心轉強,可望進場賞屋,因此不少建商近期將提前敲定選後推案策略。

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近期的房地產訊息,包括成交量繼續萎縮,空屋率創高,房仲家數不減,還有房價....


經濟學裡說價格取決於供需關係,從成交量的萎縮及空屋率創高來看,供需關係會出現某種程度的變化,而導致價格的變化


新聞裡說住宅均價達xx 結束下修趨勢,這倒是令人存疑;本來房地產的價格統計就是個謎,正因為價格是個謎,才有投機與逃稅的空間,也才在選舉時會有"實價登錄"的政見,不過一般認為實價登錄並不容易執行--既然如此,房地產的住宅均價是誰提供的訊息,又是給誰看,能否公正客觀?


房地產即使是在同樣地點,同一棟大樓,不同樓層或不同方位的價格都不一樣,市場上的中古屋,新成屋,預售屋的價格都不一樣,所謂的房地產均價,可能是某一家房仲的統計,其他房仲的資料是否也加入統計?即使所有房仲的資料都加入,它是否就能夠真實顯示房產價格?建商的預售屋,成屋價格的資料呢?沒有透過仲介交易的房價資料呢?更何況建商與房仲都有動機提高開價,以預留被殺價的空間,統計的房價在開價與實際成交價之間存在模糊空間,所謂的住宅均價,是個謎


價格資料不容易顯示房地產的實況,但交易量是真實的統計資料,交易量的萎縮將帶來後續的供需改變,帶來市場規模的改變,業內競爭與生存條件的改變,理論上價格也會在隨後出現調整


以下是新聞摘要
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北市房屋買賣移轉 探底(2011/11/12 )【經濟日報】
台北市地政處昨(11)日公布10月買賣移轉棟數,台北市買賣移轉棟數3,255棟,月減7.2%,是2008年金融海嘯以來新低。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,此波不景氣首先是房市政策導致量縮,接著歐債危機引起國際情勢不穩,讓市場交易量進一步探底。大環境不安定,買方心態轉為觀望,且賣方降價趨勢還不明顯,導致市場呈現量縮,傳統的下半年928熱門檔期,也是旺季不旺。
另外,從10月台北市住宅均價發現,住宅均價已結束奢侈稅後連三個月下修的趨勢,10月住宅均價高達每坪52萬元,較9月50.8萬元上漲2.4%,整體來看,10月台北市房市呈現價漲量跌的格局。


信義永慶 陷海嘯後最大低潮(2011/11/10 )
房市低迷 衝擊兩大房仲 今年營收恐各下滑5% 三年來首見 【經濟日報】

房市低迷,今年全台房市交易量預期下滑一成,全年買賣移轉棟數估計約為36萬棟,回到金融海嘯時期低點,國內兩大房仲信義房屋與永慶房屋今年營收恐下滑5%,也是金融海嘯後三年來首見負成長。

永慶房產集團總經理廖本勝昨(9)日指出,今年房地產市場氣氛很「悶」,下半年成交率,拿來和今年第一季比較,下滑約三成,成交量一季不如一季,保守估計今年全年交易量至少下滑一成。

內政部統計去年全國買買移轉棟數為40.66萬棟,是近四年來的新高點。2007與2008兩年受到全球金融海嘯影響,交易量縮減至38萬棟左右。今年前九月全台買賣移轉棟數為28.31萬棟,相較去年同期29.48萬棟,減少約0.05%。如果今年全年交易數在36萬棟,將比金融海嘯還要低。

廖本勝說,相對2008年金融海嘯房市大跌後急拉反彈,今、明兩年房市像「溫水煮青蛙」,成交量緩慢下降,價格卻在高點盤旋,明年房市可能會延續量縮價平格局,整體成交量可能較今年再跌一成。

房屋交易量縮,直接衝擊房仲業營運動能,從信義與永慶兩大房仲營收均下滑,就可一窺市場房市急凍的冰山一角。



北市買賣屋 比SARS時還低..(工商時報)

內政部昨(31)日指出,受到國際景氣前景不明,9月全國建物所有權買賣登記2萬7,362棟,較去年9月減少3,510棟(減幅11.36%),第3季全國建物買賣棟數8萬2,664棟,創下近10季以來單季新低,接近金融海嘯後最低點,不動產市場買氣停滯。

內政部發布新聞稿指出,6月起施行奢侈稅以來,全國建物買賣棟數已連續3個月未達3萬棟,與去年9月3萬872棟,以及今年1月4萬1,974棟相較,建物買賣量明顯減少,不動產市場買氣停滯。

內政部表示,9月買賣棟數較8月小幅增加370棟(增幅1.37%),主要可能因為今年8月適逢農曆7月(俗稱鬼月),一般交易雙方多習慣將買賣及登記遞延到9月辦理,建物買賣登記棟數將在9月微幅增加。

內政部指出,如就單季建物買賣棟數分析,今年第3季全國建物買賣棟數僅有8萬2,664棟,創下近10季以來單季新低,接近金融海嘯後最低點(98年第1季)6萬8,557棟;台北市第3季買賣棟數1萬613棟,更創下9年(91年第2季)以來單季新低,並低於SARS期間最低點(92年第1季)1萬950棟。

內政部表示,建物買賣量的變動,主要受到整體經濟環境與房價的影響,但受到國際經濟景氣前景不明,所以目前僅能等待市場房價鬆動下滑,建物買賣量才可能有機會明顯的回升。

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..去年全台空屋率創高 156萬戶(自由時報 - 2011年10月26日)

根據行政院主計處2010年住宅普查數據,全台的空屋率達到19.4%,換成戶數高達156萬戶,創歷年新高,其中空屋率最嚴重的是台中市26.2%,但空屋最多的卻是新北市33萬戶,其次是桃園縣15.37萬戶。

行政院主計處是每十年做一次住宅普查,其中空屋率是空屋佔住宅數比率,空屋定義則是無人經常居住,且未供其他用途。這份資料已經內部完成,不過尚未對外公布,是一份尚未正式核定的初步統計資料。

根據同一份調查,1990年的空屋數是67萬戶,2000年調查全台空屋122萬戶,2010年增加了34萬戶,達到156萬戶,也就是20年來,全台累計增加的空屋高達89萬戶。

全台主要都會空屋情況,空屋率最高的是台中市,達到26.2%,約是12.3萬戶,十年來是沒有多大變動,其次是基隆市25.2%,不過戶數其實只有5萬戶而已。

但是,空屋率跳升最快的是新北市,從2000年22萬戶的17.4%,2010年跳升到33萬戶,空屋率上升約5%,達到22.1%,桃園縣則是比例減少,但空屋一樣增加, 2000年13.2萬戶、23.2%; 2010年增加2萬多戶,達15.37萬戶、21%。

至於最受到矚目的台北市,2010年的空屋是12.7萬戶,空屋率13.8%,相較於2000年,空屋10萬戶、比率為12.2%,多2.7萬戶。

新竹縣是近來房市最夯的縣市之一,根據調查結果,2000年空屋數為2.5萬戶、20%;到了2010年空屋數提高至3.2萬戶,空屋存量約是近7000戶。至於合併前的高雄市空屋數11.4萬戶、19.4%,高雄縣則是約6萬戶。

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房市急凍 房仲卻有增無減(中央社)
在奢侈稅打房和歐美債危機下,大台北房地產交易急凍,房仲業家數卻還在增加。但房市量縮價不回,成交更困難,最近房仲業者強打廣告,在行銷上頻出新招,為的是強化品牌指名度。
根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料,今年7至9月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,大台北房市房價看回不回,買賣雙方認知差距大,使成交困難度破錶,連代表房價鐵票的台北市大安區,最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。

但是台北市不動產仲介公會統計,截至今年9月底,台北市房仲家數共有770家,比8月增加12家。
內政部地政司統計也顯示,全台不動產經紀業備查家數仍持續上升,9月5351家,比8月增40家,僱用人數3萬5220人,也比8月增加384人。

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(房地產訊息整理100.09.29) 投資的技術分析理論說:量先價行,成交量若萎縮,價格鬆動是遲早要發生的

房地產訊息持續看到量的萎縮,貸款餘額也不再成長,表面上價格似乎沒有太大的調整,但也許只是時候未到
即使是產業內的房仲,建商都在提醒:房市醞釀空頭,晴天就備妥雨具。
成交量萎縮的現象看起來,產業早已經不是晴天,而已經是烏雲密佈了

對於整體經濟而言,房地產可能加重衰退的力量,原本國際經濟的走弱已經讓外銷,製造業走弱,可能的無薪假已經會削弱消費能力,若再加上內需龍頭的房地產相關行業,仲介業可能的倒閉潮,第四季到明年初不論在外銷或內需可能都不樂觀;不只是房地產業需要晴天備雨具,包括股市,其他產業,或甚個人可能都需要。


以下是新聞摘要
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房地產降溫 貸款餘額近零成長(2011/09/28 中國時報)
中央銀行昨公布購屋貸款統計,今年8月底餘額為5.23兆元,扣除2月的季節性因素影響,為今年以來新低;單月僅小增39.2億元,增幅0.7%,逼近零成長。央行官員認為,房市降溫幾可確立。
央行官員表示,之所以說房市降溫幾可確立,主要是得看9月數據,因8月適逢農曆鬼月,民眾向來不願在這個月購屋、入住,導致銀行房貸業務,可能出現一到兩成下跌幅度。
央行官員表示,若房市買氣不減,通常在鬼月後的次月,新承做房貸金額及房貸餘額都會回升,但若9月房貸餘額無明顯增加,就代表8月不只是受到鬼月影響,買氣確實降溫。

相較於房貸增幅趨緩,代表建商開工意願的建築貸款,8月逆勢增加205.91億元,餘額達1.36兆元的歷年新高。銀行主管解釋,建商也恐房市反轉,所以盼透過加速開工,希望賺到最後一波。


北市8月建物買賣移轉棟數僅3489件 創30個月新低(鉅亨網2011-09-14)


奢侈稅發威 7月建物買賣創新低2011/09/01 經濟日報
內政部昨(31)日表示,奢侈稅發威,房市買賣量續減,扣除農曆春節期間不計,今年7月全國建物所有權買賣登記,創下金融海嘯後的單月新低,減幅以台北、新北市最多,預期8月買賣量將持續下滑。
內政部昨天發布最新統計,今年7月全國建物所有權買賣登記2萬8,310棟,較6月減少8.96%,與去年同期相比,下降17.46%。
全國建物所有權買賣登記棟數,91年起逐年增加,除了96年及97年間因美國次貸金融風暴影響,造成買賣棟數減少,98年開始回升,並在今年1月創下4萬1,974棟的高點。


東森董座王應傑:房市醞釀空頭(經濟日報/9/28)
房仲公會全聯會創會理事長王應傑昨(27)日表示,近來房市買氣差,價格已有鬆動跡象,明年總統大選不論藍贏或綠上,房價都會下跌,如今房市正醞釀空頭走勢的開端。
王應傑同時也是北橋建設與東森房屋董事長。他說,很多人都覺得若藍營贏了總統大選,房市就會又好起來,但他研判,頂多只會有兩個周末的慶祝行情,接下來又會繼續冷。他預期,未來房仲店頭起碼會倒五、六百家。
王應傑透露,雖然現在的建案開價看似沒降,但實際成交價已下跌約5%,議價空間也高達15%,未來還會繼續跌,其中,又以「假豪宅」區域受挫最大,包括新莊、南港、淡水等地因土地供給多、餘屋量大的區域,也很危險。



馬玉山:晴天備雨具 建商別忽略現金流(2011/09/21經濟日報)
冠德建設董事長馬玉山昨(20)日表示,他創業30年以來,曾歷經六次的房市不景氣,每逢不景氣時,不動產就「真的不動」,降價也賣不掉,他呼籲建商規劃財務應更重視現金流量。
馬玉山說,目前房市交易量縮、價格尚未下跌,看來還有支撐,但他強調,若想長久經營,就得「晴天就備妥雨具」。
身兼東森房屋與北橋建設董事長的王應傑也說,房市已經走了很久的大多頭,未來只要「浪一來」,就會倒很多人。在房仲業部分,接下來起碼會倒店千家。
王應傑說,近來房市廣告爆大量就是個訊號,可看出建商希望趕快賣掉房屋,賣一戶、是一戶,因為接下來有可能愈擺愈不值錢。
淡江大學產經系教授莊孟翰指出,以前房市不景氣時,建商就算打折,房屋也沒人買,整個產業的財務狀況是「去槓桿化」,並面臨嚴峻挑戰,他建議建商要有風險意識。

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(房地產訊息整理8.15)好像有個壞消息出來, 就去找好消息來平衡報導
七月交易量(北市)是九年新低, 隨後有建商開價新高, 豪宅單價創新高等新聞出現; 只不過「開價創新高,並不代表成交價也跟著攀升!」, 「出售物件只有個位數」

這像是台股少數千金沒下跌, 但很多股票已經腰斬, 已經跌超過一年, 整體處於相當不均衡的情況
豪宅與開價新高, 可能只與建商與極少數人有關, 但交易量下滑會和很多人有關, 直接影響房仲, 影響投資客, 影響未來的房價

房價不易跌? 也許看看下面摘要文章裡日本的例子, 如果條件成立, 房地產還是可能長期下跌
股市價格調整很快, 短短一周有10%幅度, 房市調整很慢, 說不定有些地方一年都難有10%, 但就像龜兔賽跑, 烏龜跑得雖慢, 如果方向沒錯, 早晚還是會到終點

交易量是真實的市場數字, 開價是建商喊的期待數字, 豪宅只與極少數人有關; 交易量才是市場最關鍵的訊息
交易量的縮減, 是烏龜開始調整移動的訊號


以下是新聞摘要
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北市豪宅單價 連3月創新高(中央社15日)
房仲業者今天公布統計,台北市總價新台幣6000萬元以上的頂級豪宅7月交易價量都比6月高,平均成交價每坪113.2萬元,單價連續3個月創新高。
不過頂級豪宅釋出量極少。台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,台北市1年內過戶的新豪宅,在奢侈稅上路2個多月來幾近零成交;早期十大名宅出售雖不受奢侈稅影響,但今年以來的出售物件只有個位數,只要釋出,不出月餘就賣掉。1000815


不理股災風暴 建商作多 雙北市房價再創高峰(中國時報/2011/8/12)
住展雜誌調查,大台北地區在台北巿有萬華、大安、內湖與南港等4個地區建案開價創區域新高;新北巿則有新店、土城、中和、林口、深坑等5個地區建案開出新高價。
「開價創新高,並不代表成交價也跟著攀升!」海悅總經理曾俊盛直言,精華區土地價格居高不下,巿中心供給量有限,是精華區房價獲得支撐主因,至於郊區部分個案開出高價,應是做出巿場區隔,實際成交價不一定會突破區域價格高點。


北市7月房市 SARS後新低(中央社11日)
台北市地政處今天公布台北市7月買賣移轉棟數3618棟,較6月4552棟減幅20.52%。台灣房屋分析,這是自嚴重急性呼吸道症候群(SARS)以來,7月買賣移轉數的新低紀錄。
台灣房屋分析,根據台北市地政處統計資料,2003年SARS過後,當年7月買賣移轉棟數為4468棟;2004年至2010年,7月買賣移轉棟數都在5000至6000棟左右;今年遇奢侈稅,7月買賣移轉棟數3618棟,創下近9年同月新低紀錄。

張金鶚:量縮價挺 房市後市看跌 【經濟日報】 2011.08.15


半年沒「冒泡」 5千房仲出走2011/07/24 〔自由時報〕
奢侈稅所引發的失業潮來了。根據房仲業者私下估算,奢侈稅議題自二月底發酵後,市場上少了短進短出的投資客,三至七月平均每月業績滑落十%,相較去年底、今年初的市況,總交易量最少修正四成。


房價上漲的歷史盡頭(蘋果日報《經濟人語》 2011年 08月15日)
人們相信房價可以永無止境的上漲。然而,日本經驗說明了房價上漲有其盡頭,從日本經驗來看,華人區房地產市場即使未到盡頭,也離盡頭不遠了。
日本有所有房價應上漲的技術理由。地小人稠、人均壽命世界第一,建築科技細緻而有效率,房屋的保值性高。然而,此刻在東京街頭隨便問一個7年級的年輕人,十之八九的答案是,買房不如租房。他們的理由是:房價一直在跌為何要買?買房讓自己成為屋奴,喪失享受生命的自由,為何要買?

20多年前發生在日本的歷史,或許正在台灣重演。房價狂飆,超出了年輕人終其一生在職場可掙得工資的貼現值,從消費需求的經濟原則來看,房價已遠超過購買力的負擔。
人們可能會問,但從投資角度來看,土地供給有限,人口增長卻一直創造需求。只要供不應求的現象存在,屋主就可在其生命告終前,以更高價出售。既然如此,為什麼日本房價會連跌二十年呢?

雖然日本總人口直到2005年才首次出現負增長,但其勞動人口卻早在1990年代初期就開始遞減。由於房屋消費者主要是青壯年,勞動人口減少表示住房需求下跌。房市泡沫破裂之際,適逢結構性需求下跌,正像屋漏偏逢連夜雨。然而房屋折舊卻因技術效率的提升而延緩,形同需求減少,供給卻還在不斷增加。供過於求的經濟定律,才是決定20年房地產空頭的根本因素。
中港台三地房地產市場有許多當年日本的影子。長期上漲造就不少地產贏家,許多投資人自我感覺良好。但回歸現實,多年來貨幣超發與信貸擴張帶動的房價飆升,早已拋離購買力甚遠。而眼前人口紅利即將告終,勞動人口就要開始步入下滑階段,房價上漲盡頭的結構信號已經非常清楚。
也許20年後,下一代的華人就像今日東京街頭的年輕人一樣,面對失去經濟定律支撐的房價,他們早已把靠地產致富視為上一代人的往事雲煙。

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任何時刻市場都同時存在樂觀與悲觀的觀點
樂觀(或悲觀)的看法有各種不同的理由, 可能是根據現況數據的推論, 也可能是從業人員自身利益的期待, 也可能是一般人心裡的期待; 不同的立場角度, 對未來的期待也許會有差異

雖然許多時候事實的真相在不同的角度會看到不同的面貌, 但通常選擇正常管道而非商業管道取得資訊, 從未經加工解釋的數字資訊中解讀, 比較容易接近實況, 或比較不易受到商業宣傳行銷手法的影響, 不易有錯誤期待

下面來自房產相關媒體訊息說, 6月來人量與成交量都是第2季的新高, 建商很積極地緊緊把握住,奢侈稅之後及鬼月之前的黃金銷售時段
不過官方統計交易數字, 北市房市六月買賣 創歷年最低紀錄, (當然這是局部地區的數字), 奢侈稅之後及鬼月之前的黃金銷售時段看起來不怎麼黃金


房地產市場有些觀點說奢侈稅影響有限, 房價不會下跌; 訊息指出Q1奢侈稅實施之前, 房價所得比微降, Q1奢侈稅實施之後會不會再降 ?
價格或許降得還不明顯, 但交易量會萎縮應該不會受到懷疑, 房仲也擔心倒店潮出現; 在求生存的壓力之下, 房仲(也許有些本身就是投資客)也可能只求成交而不在意價格, 或甚引導價格降低以求成交; 如果交易量持續萎縮, 來自於求生存壓力所致的降價就可能出現
房仲家數與從業人數都還是新高數字, 交易量卻開始明顯萎縮, 僧多粥少, 為了搶生意而大打出手的新聞時有所聞, 生存壓力是不是可能在未來更加重? 價格會回不去, 或上不去?

以下是新聞摘要
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6月預售房市 挺進黃藍燈(工商時報2011/07/08)
6月份奢侈稅正式上路,市場穩定向上,遞延推案的建案開始陸續進場,報紙廣告量較5月增加了52%,顯見建商很積極地緊緊把握住,奢侈稅之後及鬼月之前的黃金銷售時段。

媒體曝光量大增,看屋來人組數跟著成長,來人量較5月成長17%,成交量較5月增加19%,比起廣告量的增幅顯然還有段落差,但成交量緩步回溫,對市場有益無害,6月來人量與成交量都也是第2季的新高。


北市房市六月買賣 創歷年最低紀錄(中廣2011/07/11)
奢侈稅六月一號上路後,根據「台北市地政處」今天公佈的六月份「房屋買賣移轉棟數」統計,總移轉棟數4552棟,比五月微幅增加0.18%,交易數量只多出了八棟,創下歷年同期的最低紀錄。
  信義房屋認為,六月份「房屋買賣移轉」如果和去年同期相比,可以見到奢侈稅影響了市場大約15%的交易量,顯示奢侈稅對於抑制「短期進出買賣」相當有效。


中古市場正萎縮?台中房仲憂倒店潮( udn房市情報)
業內人士觀察市場出現價量雙雙鈍化現象,應是台中住宅數量已嚴重超額供給造成問題!銷售中古屋或預售屋轉手的仲介業的看法居然更悲觀,甚至直言下半年要非常小心經營,小餅(台中房市)正縮水而瓜分的人(仲介店)卻再增加,今年冬天倒店潮恐會提前報到。房仲業內人士的預測會不會不幸言中,欲購屋者都睜大眼睛緊盯著,期待價格盤低發生想趁機撿便宜! 

  自六月起算是後奢侈稅的年代,數據顯示房仲家數不減反增,餅變小來瓜分的人更多,仲介店咬牙苦撐的問題一言難盡!根據內政部地政統計資料顯示,至5月底為止全台不動產經紀家數連續5個月上升,總數達5153家,較去年同期增加16%;僱用人數34368人,較去年同期增加22%。根據台中市房仲公會人士預估,台中6月成交量比5月萎縮大約兩成,下半年成交量恐不易增加,部分非房市熱區的房仲業者憂心,後奢侈稅時代帶來問題,台中房仲倒店潮會恐在第4季開始浮現!台中仲介公會理事長陳永欽認為,6月房市交易量可能萎縮1成,但從5月份交易量已有萎縮來看,台中房仲業的冬天可能提早來到,如果成交量不再放大,以台中房仲業的數量實無法瓜分這塊日益縮小的市場,可能在下半年恐會出現倒店潮。


首季住宅建照 季減2.28%(2011/06/22 中央社)
內政部營建署今天公布今年第1季住宅供需動態,全國新增住宅建造執照核發2萬2954宅,較去年第4季減少2.28%,較去年同期增加16%。

第1季全國新增住宅使用執照核發1萬5828宅,較去年第4季減少24.71%,較去年同期則增加17.06%。

營建署表示,第1季全國建物所有權第一次登記棟數為2萬4709棟,較上一季增加0.82%,較去年同期增加4.49%;建物所有權移轉登記棟數部分,第1季全國買賣移轉登記棟數有10萬4529棟,較上一季減少6.5%,較去年同期增加9.64%;拍賣移轉登記棟數有4628棟,較上一季減少9.94%,較去年同季減少23.64%。
 

奢侈稅打房 Q1購屋痛苦指數微降(2011/06/03 聯合報)
內政部營建署昨天公布第一季住宅需求動向調查,受奢侈稅影響,全台「房價所得比」(全國平均房價與家庭所得相比,可視為一種「購屋痛苦指數」),從上季的8.9倍降到8.2倍。這顯示,民眾若想購屋,必須不吃不喝、連續工作8.2年才買得起。

台北市的購屋痛苦指數(房價所得比),從上季的14.3倍,降為13.2倍;新北市則僅從9.4倍降為9.2倍

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股市裡的技術分析觀念是有量才有價
主要是因為有量, 才意味市場存在流動性, 可供買賣方較容易換手; 市場具有良好的流動性, 讓需要資金的人可以輕易用市價脫手, 但如果成交量萎縮, 市場流動性較差, 想脫手的相對較不容易, 只好稍降價以求順利出場
另一個觀念是爆量換手, 如果出現於相對高點, 可能代表籌碼散亂, 趨勢不易繼續, 或是屬於停損出場, 看壞後勢

上述的觀念在這裡是要思考房地產市場的現象
奢侈稅實施之前的五月份, 可以預期來自於希望避開奢侈稅的賣家出場, 使得交易量增加, 來自於房仲的解讀訊息說, 急售潮已過, 房市趨於平穩
但如果把五月份交易量增加的現象, 用上述股市在相對高點爆量的現象來思考, 籌碼散亂或停損出場都使得後續不樂觀

建商或房仲急著告訴一般民眾說利空出盡了
不過即使建商或房仲都同意, 在奢侈稅之下, 交易量將會萎縮, 市場流動性較差, 想脫手的相對較不容易, 可能使價格容易鬆動; 奢侈稅剛開始, 交易量的萎縮會持續, 市場流動性不會太好, 無量就無價, 利空所造成的量縮還會持續, 利空恐怕並未出盡;
以四月份交易量的萎縮程度當參考, 年度交易量萎縮2~3成左右可能才是正常的現象
不過並不是對於所有人都是利空, 對於投機客, 房仲, 建商才是利空, 投機客消失匿跡, 街頭的房仲大量倒閉的時候才是利空出盡

以下是新聞摘要
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奢侈稅倒數…上週房屋簽約爆量(2011/06/01自由時報)
奢侈稅議題自二月底釋出後,讓全台買賣移轉棟數持續縮減,根據內政部統計處統計,四月全國買賣移轉棟數較三月減少廿三%。不過,在奢侈稅正式上路的前一週,市場出現「簽約爆量」現象,上週交易量 較五月首週激增逾6成

內政部統計處公告全國四月建物買賣移轉棟數為三萬零二七五棟,較三月三萬九三二八棟減少廿三%;台北市、新北市、高雄市房市成交量較三月分別下滑廿九%、廿八%、廿七%,其餘縣市跌幅十至十七%。若相較去年同期,全台成交量滑落十一%,台北市、新北市分別下滑廿八%、廿七%。

解讀利空出盡/建商沒在怕 520檔期推案作多
央行警告:房價鬆動區 授信宜管控風險

奢侈稅上路 房仲:利空出盡(中央社31日)
業者指出,拋售爆量在4月至5月回歸平靜,5月買氣平穩
住商不動產統計體系內加盟店成交量顯示,5月全台成交量比4月增加20%,其中以台北市、新北市和台中市表現最好

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