任何金融資產價格都有某些時期呈現停滯狀態,投資者關心的是停滯之後會往哪個方向?及停滯到甚麼時候?
方向的問題比時機重要,只要是在對的方向上,時間是可以等待的
價格之所以停滯,有一種原因是方向不明,所以大家觀望等待;另一種停滯則是方向越來越清楚,但只是時機未到,或是觸發價格波動的因素尚未出現

 

房地產的負面因素逐漸累積,雖然價格波動似乎還不太明顯,但方向可能越來越清楚,只等待價格波動的觸發因素出現;可能是政治情勢改變或是經濟景氣與資金情勢改變,就會引起價格波動
下面新聞裡包括:不動產業務龍頭銀行示警,金管會調高備抵呆帳,法拍物件量,都是房地產方向越來越清楚的訊號

 

以下是新聞摘要
---------------------------------------------------------------
土銀:「蛋白區」房屋 有點危險(2014-11-23 經濟日報)
台灣不動產業務龍頭銀行—土地銀行董事長徐光曦昨(22)日針對房市發表最新談話,他表示,某些區域的房屋「供過於求」,尤其蛋白區的情況「有點危險」,這個現象,全台從北到南都有。土銀決定對房屋供應過剩的地區,進行貸款總額的控管。
至於那些區域出現供應過剩的問題,徐光曦說不便透露,但表示「蛋黃區」沒有問題,「蛋白區」則有點危險。
據了解,蛋黃區多指大都市內的精華地段,像台北市的大安區、信義區等;蛋白區則是指環繞於大都市外圍的各區域,如新北市三峽區、林口區等。

徐光曦指出,政府推出一些房地產管控政策,如房地合一實價課稅等,導致部分地區的購屋需求減緩,但土銀注意到供給面仍維持不變,造成供過於求情形。

徐光曦進一步說,任何的貸款,每年都有舊案到期,也有新案要承辦,當新案超過舊案時,業務才會成長。以土銀的承辦情況來看,之前需要提報董事會通過的不動產貸款案件,一個星期約七件,現在已經降到四到五件,代表不動產貸款的成長幅度,正在趨緩。
另外,金管會要求銀行不動產貸款提足備抵呆帳比率,要升至1.5%。徐光曦說,土銀已提至1.4%,只要再增提不到10億元,影響不大。今年稅前盈餘,也會破百億元。


不動產風險升高 金管會擬調高備抵呆帳 銀行估增提300億元(鉅亨網2014-11-04 )
為因應不動產市場存在高度波動風險,金管會近日將邀銀行業者會商,研擬要求銀行不動產授信須調高至提列1.5%的備抵呆帳準備,以強化風險承擔能力,預計年底上路,初估全體銀行須增提呆帳準備上看300億元。
據金管會調查,目前大部分的銀行,針對不動產授信資產提列呆帳準備平均皆有達到1%以上,但仍有少數未達1%,顯現針對不動產的避險狀況仍有待加強。
目前主管機關並未特別針對不動產授信資產,要求銀行提列呆帳準備,這也是金管會首度引用去年底修改的規定,針對「特定授信資產」,要求提高呆帳準備。
相關法規金管會將在近2週內與銀行業者協商,待彼此達成共識後,金管會便會發函要求銀行提列準備,預估最快年底即可上路,並考慮依銀行規模大小,給予2至3年的緩衝期間,最遲3年內,銀行的呆帳準備就須提列到1.5%。


法拍屋暴增 房市警訊
超出安全水位 「賣不掉丟給法院」(2014年10月13日)
法拍物件爆量,超越買賣移轉棟數,成為危險指標。觀察上月最新買賣移轉棟數與法拍件數,全台五都都超過法拍佔了移轉棟數2成的安全水位,新北市佔3成3,高雄市高達6成4,台南的法拍物件更超越買賣移轉棟數,市況不佳,業者預估法拍物件量可能再增加。
最新上月買賣移轉公布,全台5都數量皆下滑,但同期法拍物件卻逐漸增加,台北市9月買賣移轉棟數達2502件,當月法拍物件為628件,佔買賣移轉棟數的2成5;新北市法拍物件1608件,佔當月買賣移轉棟數的3成以上;高雄市法拍物件也佔買賣移轉棟數的6成,最誇張的是台南市,法拍件數1787件已經超越了買賣移轉棟數。

上月全台逾6千件

法拍市況一向是房地產的落後指標,所有權人繳款不正常3個月後,法院送件申請、查封拍賣到鑑價,約需半年左右的時間,所以由目前的法拍數量,大概可推估半年前到1年前的市況。寬頻房訊副總經理陳俊隆表示,今年全台法拍物件,7月有2千多件,8月4千多件,到9月已達6千多件,顯現近期法拍物件量的確倍增。
「誰願意房子被法拍?當時是因為市況不好,賣不掉,乾脆丟給法院處理。」房市專家Sway指出,法拍物件若佔買賣移轉棟數的2成內,才是安全標準,但目前法拍物件明顯爆量,顯現市況不佳,房產無法轉手,只好流入法拍市場,將來法拍物件可能續增,房產則會跌價。
買氣跌3年未回升
但買賣移轉棟數作為買氣的直接指標,卻也量縮明顯,從2008年至今,僅2010年突破40萬棟,今年8月底前僅21萬棟。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,從過去經驗來看,可以35萬棟做為低檔水位,40萬棟做為高檔水位,過去一直在高檔水位,2008、2009年因金融海嘯才跌破40萬棟,但從2011年開始再也沒有達到高檔水位,今年預估大概33~35萬棟,「量較價先行,量縮,價格就有機會修正。」

    全站熱搜

    SmartMoney 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()