幾個思考角度來觀察房地產業狀況,包括:房價所得比,貸款,都市計畫發展,人口,空屋率,利率

台北地區房價所得比約12.4倍,「一般狀況」大概是5倍

 

目前全台都市計劃區已可容納將近4000萬人口。 經建會2012年至2060年人口推計報告,顯示根本不可能達到上述都市計劃的預計人口!惟地方政府提報的新訂或擴大都市計劃案非但並未減少,反趁此波房地產上漲而變本加厲;但行政院繼續縱容,內政部則不斷於都市計劃審議與徵收審議時放水配合

(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北,北中南的不均衡發展

 

營建署公布的第二季房價所得比,台北市12.4倍,也就是得不吃不喝12.4年,才買得起房,新北市9.6倍,出了大台北大約7倍,台南只有5.5倍,全台空屋數,有86.31萬宅,換算台灣空屋率10.63%,和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比,高得嚇人,可見房地產供過於求。

 

98年下半年,央行注意到國內銀行授信有過度集中現象,包括銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占總放款比重高達38.3%,相對國內生產毛額(GDP)比重達52%,而這些新增放款集中在大台北地區
「雙北市」等特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸比重從99年7月的64.37%,下降至102年10月的47.88%

據央行統計,全體銀行9月底購置住宅貸款餘額為歷史新高的5兆5412億元,占GDP比重為36.2%,若再加上建築貸款(土地融資)餘額1兆4861億元,合計不動產授信餘額達7兆273億元,占GDP比重達45.9%。 國際上常把房貸餘額占GDP比例是否超過40%,列為房市泡沫化的警戒線。

原因在於定存利率太低,消費者物價(CPI)指數年增率太高,所造成的實質利率所致。如香港的實質利率為-4.32%,新加坡為-2.02%,美國為-0.87%,而台灣則為0.285%。


以下是新聞摘要
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央行:台北房價所得比高過「一般」太多(2013/12/04 鉅亨網)
儘管台灣央行總裁彭淮南已在健全房市專題報告中指出,規範措施見成效,銀行不動產貸款集中度和貸款成數均下降,不過,立委仍在財委會中砲轟房市不健全、多達百萬年輕人不敢生子也無力買房,對此,央行副總裁楊金龍坦言,目前台北地區房價所得比約12.4倍, 而一般正常數字應該是5倍左右。

楊金龍表示,台北地區房價所得比約12.4倍,「一般狀況」大概是5倍,等於間接承認房價太高,民眾還是買不起房。

 

財長張盛和:台北房市已達泡沫化指標 2013/12/04【聯合晚報】
財政部長張盛和說,目前北市房市需求大於供給高達8萬多戶,儘管新北市是供給大於需求7萬多戶,但房價也受到北市的拉抬。對於房價持續飆高,財政部長張盛和也指出,主要是3大原因,包括資金太充裕、台北市房市實質需求仍高於供給、以及預期心理等,「台北市房市已達泡沫化指標。」

財委會邀請財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗及中央銀行總裁彭淮南就「健全房市租稅措施、不動產授信風險控管之成效及精進作為」專題報告。楊金龍指出,在央行提出房貸控管措施後,購置住宅貸款占總放款比重已從99年7月的27.62%,下降至102年10月的26.73%;「雙北市」等特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸比重從99年7月的64.37%,下降至102年10月的47.88%,已見成效。

 

 

彭淮南:住宅為民生必需品 健全房市要三管齊下(Nownews2013年 12月 02日 )
彭淮南在報告中表示,民國98年下半年,央行注意到國內銀行授信有過度集中現象,包括銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占總放款比重高達38.3%,相對國內生產毛額(GDP)比重達52%,而這些新增放款集中在大台北地區,使都會區房價漲幅較明顯,民眾購屋負擔加重,也因此,央行自98年10月起採取漸進原則,對不動產放款陸續採行「針對性審慎措施」。

央行在99年6月起實施特定地區購屋貸款規範,針對台北市及新北市13個行政區第二戶以上的購屋貸款,規定最高貸款成數為6成,且不得有寬限期。99年12月實施土地抵押貸款規範,101年6月實施購置高價住宅貸款規範,配合同時採行相關配套措施,以督促金融機構落實不動產授信風險控管政策。

他並強調,相關規範措施已見成效,包括特定地區房貸集中情形已見改善,購置住宅貸款占總放款比重也有降低,今年10月特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸總金額的比重跌破5成,來到47.88%,對比99年7月時為64.37%,購置住宅貸款占總放款比重也下滑倒26.73%。

同時,受限戶貸款成數也跌破6成,來到57.82%,貸款利率升到2.16%,同時,銀行新承作土地抵押貸款成數也下降到61.16%,貸款利率上升至2.67%;高價住宅貸款成數也從管制前的80-99%,今年10月已來到55.91%,貸款利率也從管制前的1.84%,目前平均利率為2.09%。

 

 


看見台灣國土真相了嗎(詹順貴)2013年12月02日  蘋果日報
其實行政院長不待看電影,立委諸公也不必假借名義花公帑搭直升機遊台灣,從以下既有官方統計數據與分析資料,即可看出台灣國土根本的病灶所在:
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政院縱容都市計劃

1、今年6月6日監察院對內政部與各地方政府的糾正文以及10月17日公告的全國區域計劃,均指出截至2011年底,全台都市計劃區現況人口約為1872.8萬人(另約437.2萬人散居鄉村、山林),而計劃人口卻已達2511.5萬人,兩者差距高達638.7萬人。此外,全國區域計劃更揭露現有都市計劃區內一般被認為乃都市發展備用地的農業區尚約9.9萬公頃,可供變更為住宅區使用後尚可容納1427萬人。兩者合計,目前全台都市計劃區已可容納將近4000萬人口。
2、經建會2012年至2060年人口推計報告,國內人口成長率已逐年下降,依「中推計」結果,全國總人口將於2024年達到高峰2365.6萬人後開始減少,顯示根本不可能達到上述都市計劃的預計人口!惟地方政府提報的新訂或擴大都市計劃案非但並未減少,反趁此波房地產上漲而變本加厲;但行政院繼續縱容,內政部則不斷於都市計劃審議與徵收審議時放水配合,均對監察院糾正視若無睹。

空屋率高房價失控

3、再依營建署統計,全台空屋高達156萬戶,其中新北32.9萬戶、台中19.9萬戶、高雄17.9萬戶、桃園15.4萬戶、台南12.6萬戶及台北12.3萬戶,六都合計即有111萬戶。惟在高空屋率下,房價卻暴漲至失控地步,基層民怨沸騰,土地被徵收的農民屢屢自殺,但財團巨賈卻猶嫌每坪250萬元的房價不高。整個行政院不知是完全無感或根本束手無策?仍持續放任財團與地方政府圈地炒房。

 


高房價元凶! 不均衡都市計畫+不公平稅制(TVBS/2013年12月03日)
 
營建署統計,全台的空屋數超過86萬戶,換算空屋率破10%,即使是紐約,空屋率也只有3%,
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰:「(全台)45.06%人口集中在北部、新竹以北,北中南的不均衡發展,所以你會發覺說,所得稅高、消費最多,都集中在北部,台中跟高雄如果將來捷運也建構起來,有產業園區,有工作機會,那些人就會落在台中、高雄,不必往北部來擠。」
營建署公布的第二季房價所得比,台北市12.4倍,也就是得不吃不喝12.4年,才買得起房,新北市9.6倍,出了大台北大約7倍,台南只有5.5倍,全台空屋數,有86.31萬宅,換算台灣空屋率10.63%,和紐約才3.12%、倫敦3.9%、香港4.3%、新加坡5.6%相比,高得嚇人,可見房地產供過於求。

 

 

不動產授信餘額占GDP逾45%的啟示 (2013/11/20  udn房市情報 )【文/美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

國際上常把房貸餘額占GDP比例是否超過40%,列為房市泡沫化的警戒線。日本在房價泡沫被戳破後(1990年代初期,日本土地的總市值在統計上為全美國土地的四倍,光是東京都中心區域的東京二十三區合計,便已超過全美國的水準),帶來「失落20年」的夢魘。美國、歐豬等國家也都因房貸餘額過高,陸續引發全球金融海嘯及歐債危機。
據央行統計,全體銀行9月底購置住宅貸款餘額為歷史新高的5兆5412億元,占GDP比重為36.2%,若再加上建築貸款(土地融資)餘額1兆4861億元,合計不動產授信餘額達7兆273億元,占GDP比重達45.9%。

從主要經濟體實質利率來看,為何香港、新加坡房價會漲個不停,而美國的房價也會緩慢升值?原因在於定存利率太低,消費者物價(CPI)指數年增率太高,所造成的實質利率所致。如香港的實質利率為-4.32%,新加坡為-2.02%,美國為-0.87%,而台灣則為0.285%,可見利率及通膨對房市的影響。

基於上述種種現象,雖然台灣不動產授信餘額已占GDP逾45.9%,且已被列為房市泡沫的警戒線,整體房市從2008年金融海嘯以來,全台房價漲幅普遍逾七成。但因全球經濟景氣受美國政府債務上限及量化寬鬆政策退場時機問題所影響,故台灣房貸餘額風險值得後市觀察。


香港自2010年11月19日起,政府不斷推出連番辣招打壓樓市,包括「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」及「雙倍印花稅(DSD)」,可惜有關政策不但未能壓抑或穩定樓價,反而更刺激樓價急升38%。

新加坡自2009年9月起迄今總計推出8次不動產降溫措施,包括「買方印花稅(BSD)」、「附加買方印花稅(ABSD)」、及「賣方印花稅(SSD)」、「貸款額度不超過收入60%」等,但私人住宅價格指數4年下來也平均增漲超過64%。
由於受到人口、資金及利率的支撐,現今在香港買賣樓房雖買方最高要支付23.5%的印花稅,賣方會有20%~10%的三年印花稅額管制期,市場成交量下降5成,但樓價仍然穩定。同樣的,在新加坡買方最高要支付18%的印花稅,並且購買總價要以3.5%的利率及收入60%來計算,賣方有16%~4%的四年印花稅管制期,市場成交量也因此下降5成,但私人住宅價格仍呈緩慢成長。

反觀台灣奢侈稅實施已屆滿2年,但成效似乎與香港及新加坡一樣。話說香港、新加坡雖在打房(屬短期政策),但香港有30%的人口是住在國宅。在新加坡更有高達80%的人口是住在組屋中。可見香港、新加坡政府皆有長期社會住宅政策,而台灣的社會住宅政策呢?另香港、新加坡政府皆有明確的經濟發展策略,但台灣呢?上述種種現象,仍是現今台灣政府在研議修正奢侈稅之餘,更應宏觀思考之議題,而不是別人做什麼?我們就要學什麼?

 

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