這裡先看房地產的幾則訊息,背後的道理與股票投資有幾分相似,後續再來思考股票的籌碼現象


先列出時間與土地價格
2009年9月:京城建設,每坪單價達61萬2千餘元
2010年12月:國泰建設,每坪90萬元
2012年8月:興富發,每坪單價230萬元


企業願意用較高的價格買進"原料",基本上是預期後續可以將所增加的成本轉嫁給消費者;土地是建設公司的原料,土地價格持續上漲,是意味房價恐怕難以回頭(這裡指的是局部區域而不是全面)
房價是否合理有許多因素可以考慮,這裡要思考的不是房價是否合理的問題,而是價格變動的重要因素:籌碼


我在新聞提到的區域內住超過十年,見證了公共建設與商圈的形成,剛住的時候唯一方便的是交通與停車,最初附近只有兩三家銀行,現在是所有銀行都來設立據點,近兩三年幾乎所有醫美診所都擠到附近開業,在這過程裡區域的生活機能不斷的發展而漸趨完備
以前是經常要離開這裡到一點距離外的地方採買或進行其他活動,現在不用離開而是各種商品不斷被送進這個區域,各種商店搶著要當自己的鄰居來服務
這種情況下原本在這裡居住民眾正常狀況應該是不會想搬離這裡,至少自己不會,因為已經找不到比這裡更便利的生活與居住環境;自住居民賣出房地產的意願不高,將使得區域的房地產流通籌碼越來越少


一般日用商品可能被商人暫時囤積,待後續以較高價格賣出牟利,房地產當然也可能被商人囤積,房仲,建商,壽險公司都可能囤積,但另一群囤積者就是原本已經存在的自住居民
其實在公共建設及生活機能已經完善的區域,房地產最大的囤積者是的自住居民;住在生活機能不完善建設品質不佳的區域,可能會有較大的賣屋換屋動機,但在生活機能完善的區域,換環境的動機較低,正常狀況下願意搬走的較少,房地產就被自住者囤積起來,即使景氣滑落價格回跌,也會相對跌幅較小,相對保值
籌碼被鎖定,只要資金點火,加上仲介與建商搧風,價格就一發不可收拾了


以下是新聞摘要
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興富發天價成交 賣方養地6年賺45億(2012/08/28經濟日報)
興富發旗下齊裕營造公司,昨(27)日以總價57億元買下高雄美術館特區2,470坪建地,每坪單價230萬元,創高雄大面積土地交易最高價;賣方是高雄龍頭建商、京城建設的大股東,在95年以每坪46.6萬元買進,短短6年地價暴增4倍賺進45.5億元,獲利驚人。
資深建商表示,約3個月前,知名建商以每坪162萬元價位買下高雄農16特區約500坪土地,寫下高雄最高地價,如今美術館特區行情再躍升到230萬元以上,短短3個月高雄地價漲42%。


「北溫南熱」;近幾個月來高雄的買賣移轉件數也都有4,000件,已超越台北市。


睽違7年 國建重返高雄房市(2012/3/6工商時報)
老品牌、已有7年未在高雄推案的國泰建設,3月重返回高雄房地產市場,首件個案就選擇最熱門的北高雄漢神巨蛋商圈推出豪宅,每坪開價達25萬元到35萬元,而且採高雄甚少出現的預售模式,這個總銷金額超過30億元的大案,為高雄房地產的春天加入新的催化劑。

2010年年底(99年12.20)國泰建設以每坪90萬元買下捷運生態公園站前的土地,以成本換算,未來推出建案每坪將上站23~25萬元,以目前同區價格每坪17~20萬元來看,顯示國泰建設相當看好高雄的年後市場。(2011年02月05日蘋果)


第3季土地標售亮眼 共脫標8筆(2009-9-17自由時報)
京城建設標下2塊土地,54期重劃區緊鄰漢神巨蛋以西、新庄仔路以南的新博段7地號土地,底標價3億8千餘萬元,吸引19家投資人搶標,京城建設以6億7千餘萬元、高出底價2億9千餘萬元得標,每坪單價高達61萬2千餘元。

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