近期的房地產訊息,包括成交量繼續萎縮,空屋率創高,房仲家數不減,還有房價....


經濟學裡說價格取決於供需關係,從成交量的萎縮及空屋率創高來看,供需關係會出現某種程度的變化,而導致價格的變化


新聞裡說住宅均價達xx 結束下修趨勢,這倒是令人存疑;本來房地產的價格統計就是個謎,正因為價格是個謎,才有投機與逃稅的空間,也才在選舉時會有"實價登錄"的政見,不過一般認為實價登錄並不容易執行--既然如此,房地產的住宅均價是誰提供的訊息,又是給誰看,能否公正客觀?


房地產即使是在同樣地點,同一棟大樓,不同樓層或不同方位的價格都不一樣,市場上的中古屋,新成屋,預售屋的價格都不一樣,所謂的房地產均價,可能是某一家房仲的統計,其他房仲的資料是否也加入統計?即使所有房仲的資料都加入,它是否就能夠真實顯示房產價格?建商的預售屋,成屋價格的資料呢?沒有透過仲介交易的房價資料呢?更何況建商與房仲都有動機提高開價,以預留被殺價的空間,統計的房價在開價與實際成交價之間存在模糊空間,所謂的住宅均價,是個謎


價格資料不容易顯示房地產的實況,但交易量是真實的統計資料,交易量的萎縮將帶來後續的供需改變,帶來市場規模的改變,業內競爭與生存條件的改變,理論上價格也會在隨後出現調整


以下是新聞摘要
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北市房屋買賣移轉 探底(2011/11/12 )【經濟日報】
台北市地政處昨(11)日公布10月買賣移轉棟數,台北市買賣移轉棟數3,255棟,月減7.2%,是2008年金融海嘯以來新低。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,此波不景氣首先是房市政策導致量縮,接著歐債危機引起國際情勢不穩,讓市場交易量進一步探底。大環境不安定,買方心態轉為觀望,且賣方降價趨勢還不明顯,導致市場呈現量縮,傳統的下半年928熱門檔期,也是旺季不旺。
另外,從10月台北市住宅均價發現,住宅均價已結束奢侈稅後連三個月下修的趨勢,10月住宅均價高達每坪52萬元,較9月50.8萬元上漲2.4%,整體來看,10月台北市房市呈現價漲量跌的格局。


信義永慶 陷海嘯後最大低潮(2011/11/10 )
房市低迷 衝擊兩大房仲 今年營收恐各下滑5% 三年來首見 【經濟日報】

房市低迷,今年全台房市交易量預期下滑一成,全年買賣移轉棟數估計約為36萬棟,回到金融海嘯時期低點,國內兩大房仲信義房屋與永慶房屋今年營收恐下滑5%,也是金融海嘯後三年來首見負成長。

永慶房產集團總經理廖本勝昨(9)日指出,今年房地產市場氣氛很「悶」,下半年成交率,拿來和今年第一季比較,下滑約三成,成交量一季不如一季,保守估計今年全年交易量至少下滑一成。

內政部統計去年全國買買移轉棟數為40.66萬棟,是近四年來的新高點。2007與2008兩年受到全球金融海嘯影響,交易量縮減至38萬棟左右。今年前九月全台買賣移轉棟數為28.31萬棟,相較去年同期29.48萬棟,減少約0.05%。如果今年全年交易數在36萬棟,將比金融海嘯還要低。

廖本勝說,相對2008年金融海嘯房市大跌後急拉反彈,今、明兩年房市像「溫水煮青蛙」,成交量緩慢下降,價格卻在高點盤旋,明年房市可能會延續量縮價平格局,整體成交量可能較今年再跌一成。

房屋交易量縮,直接衝擊房仲業營運動能,從信義與永慶兩大房仲營收均下滑,就可一窺市場房市急凍的冰山一角。



北市買賣屋 比SARS時還低..(工商時報)

內政部昨(31)日指出,受到國際景氣前景不明,9月全國建物所有權買賣登記2萬7,362棟,較去年9月減少3,510棟(減幅11.36%),第3季全國建物買賣棟數8萬2,664棟,創下近10季以來單季新低,接近金融海嘯後最低點,不動產市場買氣停滯。

內政部發布新聞稿指出,6月起施行奢侈稅以來,全國建物買賣棟數已連續3個月未達3萬棟,與去年9月3萬872棟,以及今年1月4萬1,974棟相較,建物買賣量明顯減少,不動產市場買氣停滯。

內政部表示,9月買賣棟數較8月小幅增加370棟(增幅1.37%),主要可能因為今年8月適逢農曆7月(俗稱鬼月),一般交易雙方多習慣將買賣及登記遞延到9月辦理,建物買賣登記棟數將在9月微幅增加。

內政部指出,如就單季建物買賣棟數分析,今年第3季全國建物買賣棟數僅有8萬2,664棟,創下近10季以來單季新低,接近金融海嘯後最低點(98年第1季)6萬8,557棟;台北市第3季買賣棟數1萬613棟,更創下9年(91年第2季)以來單季新低,並低於SARS期間最低點(92年第1季)1萬950棟。

內政部表示,建物買賣量的變動,主要受到整體經濟環境與房價的影響,但受到國際經濟景氣前景不明,所以目前僅能等待市場房價鬆動下滑,建物買賣量才可能有機會明顯的回升。

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..去年全台空屋率創高 156萬戶(自由時報 - 2011年10月26日)

根據行政院主計處2010年住宅普查數據,全台的空屋率達到19.4%,換成戶數高達156萬戶,創歷年新高,其中空屋率最嚴重的是台中市26.2%,但空屋最多的卻是新北市33萬戶,其次是桃園縣15.37萬戶。

行政院主計處是每十年做一次住宅普查,其中空屋率是空屋佔住宅數比率,空屋定義則是無人經常居住,且未供其他用途。這份資料已經內部完成,不過尚未對外公布,是一份尚未正式核定的初步統計資料。

根據同一份調查,1990年的空屋數是67萬戶,2000年調查全台空屋122萬戶,2010年增加了34萬戶,達到156萬戶,也就是20年來,全台累計增加的空屋高達89萬戶。

全台主要都會空屋情況,空屋率最高的是台中市,達到26.2%,約是12.3萬戶,十年來是沒有多大變動,其次是基隆市25.2%,不過戶數其實只有5萬戶而已。

但是,空屋率跳升最快的是新北市,從2000年22萬戶的17.4%,2010年跳升到33萬戶,空屋率上升約5%,達到22.1%,桃園縣則是比例減少,但空屋一樣增加, 2000年13.2萬戶、23.2%; 2010年增加2萬多戶,達15.37萬戶、21%。

至於最受到矚目的台北市,2010年的空屋是12.7萬戶,空屋率13.8%,相較於2000年,空屋10萬戶、比率為12.2%,多2.7萬戶。

新竹縣是近來房市最夯的縣市之一,根據調查結果,2000年空屋數為2.5萬戶、20%;到了2010年空屋數提高至3.2萬戶,空屋存量約是近7000戶。至於合併前的高雄市空屋數11.4萬戶、19.4%,高雄縣則是約6萬戶。

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房市急凍 房仲卻有增無減(中央社)
在奢侈稅打房和歐美債危機下,大台北房地產交易急凍,房仲業家數卻還在增加。但房市量縮價不回,成交更困難,最近房仲業者強打廣告,在行銷上頻出新招,為的是強化品牌指名度。
根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料,今年7至9月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示,大台北房市房價看回不回,買賣雙方認知差距大,使成交困難度破錶,連代表房價鐵票的台北市大安區,最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。

但是台北市不動產仲介公會統計,截至今年9月底,台北市房仲家數共有770家,比8月增加12家。
內政部地政司統計也顯示,全台不動產經紀業備查家數仍持續上升,9月5351家,比8月增40家,僱用人數3萬5220人,也比8月增加384人。

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