(房地產訊息整理8.15)好像有個壞消息出來, 就去找好消息來平衡報導
七月交易量(北市)是九年新低, 隨後有建商開價新高, 豪宅單價創新高等新聞出現; 只不過「開價創新高,並不代表成交價也跟著攀升!」, 「出售物件只有個位數」

這像是台股少數千金沒下跌, 但很多股票已經腰斬, 已經跌超過一年, 整體處於相當不均衡的情況
豪宅與開價新高, 可能只與建商與極少數人有關, 但交易量下滑會和很多人有關, 直接影響房仲, 影響投資客, 影響未來的房價

房價不易跌? 也許看看下面摘要文章裡日本的例子, 如果條件成立, 房地產還是可能長期下跌
股市價格調整很快, 短短一周有10%幅度, 房市調整很慢, 說不定有些地方一年都難有10%, 但就像龜兔賽跑, 烏龜跑得雖慢, 如果方向沒錯, 早晚還是會到終點

交易量是真實的市場數字, 開價是建商喊的期待數字, 豪宅只與極少數人有關; 交易量才是市場最關鍵的訊息
交易量的縮減, 是烏龜開始調整移動的訊號


以下是新聞摘要
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北市豪宅單價 連3月創新高(中央社15日)
房仲業者今天公布統計,台北市總價新台幣6000萬元以上的頂級豪宅7月交易價量都比6月高,平均成交價每坪113.2萬元,單價連續3個月創新高。
不過頂級豪宅釋出量極少。台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,台北市1年內過戶的新豪宅,在奢侈稅上路2個多月來幾近零成交;早期十大名宅出售雖不受奢侈稅影響,但今年以來的出售物件只有個位數,只要釋出,不出月餘就賣掉。1000815


不理股災風暴 建商作多 雙北市房價再創高峰(中國時報/2011/8/12)
住展雜誌調查,大台北地區在台北巿有萬華、大安、內湖與南港等4個地區建案開價創區域新高;新北巿則有新店、土城、中和、林口、深坑等5個地區建案開出新高價。
「開價創新高,並不代表成交價也跟著攀升!」海悅總經理曾俊盛直言,精華區土地價格居高不下,巿中心供給量有限,是精華區房價獲得支撐主因,至於郊區部分個案開出高價,應是做出巿場區隔,實際成交價不一定會突破區域價格高點。


北市7月房市 SARS後新低(中央社11日)
台北市地政處今天公布台北市7月買賣移轉棟數3618棟,較6月4552棟減幅20.52%。台灣房屋分析,這是自嚴重急性呼吸道症候群(SARS)以來,7月買賣移轉數的新低紀錄。
台灣房屋分析,根據台北市地政處統計資料,2003年SARS過後,當年7月買賣移轉棟數為4468棟;2004年至2010年,7月買賣移轉棟數都在5000至6000棟左右;今年遇奢侈稅,7月買賣移轉棟數3618棟,創下近9年同月新低紀錄。

張金鶚:量縮價挺 房市後市看跌 【經濟日報】 2011.08.15


半年沒「冒泡」 5千房仲出走2011/07/24 〔自由時報〕
奢侈稅所引發的失業潮來了。根據房仲業者私下估算,奢侈稅議題自二月底發酵後,市場上少了短進短出的投資客,三至七月平均每月業績滑落十%,相較去年底、今年初的市況,總交易量最少修正四成。


房價上漲的歷史盡頭(蘋果日報《經濟人語》 2011年 08月15日)
人們相信房價可以永無止境的上漲。然而,日本經驗說明了房價上漲有其盡頭,從日本經驗來看,華人區房地產市場即使未到盡頭,也離盡頭不遠了。
日本有所有房價應上漲的技術理由。地小人稠、人均壽命世界第一,建築科技細緻而有效率,房屋的保值性高。然而,此刻在東京街頭隨便問一個7年級的年輕人,十之八九的答案是,買房不如租房。他們的理由是:房價一直在跌為何要買?買房讓自己成為屋奴,喪失享受生命的自由,為何要買?

20多年前發生在日本的歷史,或許正在台灣重演。房價狂飆,超出了年輕人終其一生在職場可掙得工資的貼現值,從消費需求的經濟原則來看,房價已遠超過購買力的負擔。
人們可能會問,但從投資角度來看,土地供給有限,人口增長卻一直創造需求。只要供不應求的現象存在,屋主就可在其生命告終前,以更高價出售。既然如此,為什麼日本房價會連跌二十年呢?

雖然日本總人口直到2005年才首次出現負增長,但其勞動人口卻早在1990年代初期就開始遞減。由於房屋消費者主要是青壯年,勞動人口減少表示住房需求下跌。房市泡沫破裂之際,適逢結構性需求下跌,正像屋漏偏逢連夜雨。然而房屋折舊卻因技術效率的提升而延緩,形同需求減少,供給卻還在不斷增加。供過於求的經濟定律,才是決定20年房地產空頭的根本因素。
中港台三地房地產市場有許多當年日本的影子。長期上漲造就不少地產贏家,許多投資人自我感覺良好。但回歸現實,多年來貨幣超發與信貸擴張帶動的房價飆升,早已拋離購買力甚遠。而眼前人口紅利即將告終,勞動人口就要開始步入下滑階段,房價上漲盡頭的結構信號已經非常清楚。
也許20年後,下一代的華人就像今日東京街頭的年輕人一樣,面對失去經濟定律支撐的房價,他們早已把靠地產致富視為上一代人的往事雲煙。

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