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股市裡對於籌碼的描述, 有固執者與猶豫者的概念; 如果籌碼多數由固執者持有, 行情就看好
猶豫者隨時可能賣出手中持股, 導致行情的修正
比起股票的修正常見到超過兩三成的幅度, 房價的修正較少超過兩三成
由固執者與猶豫者的概念來思考, 房地產之所以能夠相對保值, 是因為固執者很多; 幾乎自住者都是固執者, 至少短期內不易猶豫
房地產的交易成本很高, 搬家也需耗費相當的精神, 自住的購屋者通常不會很快就轉手賣屋, 或是想換屋也未必有能力
所以在自住者多, 固執者多的房市置產能夠相對保值
如果一般人普遍覺得房價太貴買不起, 理論上會造成市場自住需求者減少, 但猶豫者是否變多又是另一個問題
房市的猶豫者通常是投資客, 當然未必每個投資客都屬於猶豫者; 貸款壓力重的, 收不到租金的, 需要變現的, 缺錢的才會成為猶豫者
時間是另一個投資客轉變成為猶豫者的因素
短期內沒收到租金或許可以撐一下, 長時間收不到租金又有貸款壓力就會變成猶豫者
或是原來期待種種外在局勢遲遲未出現, 例如房價或租金未如預期的上漲, 市場未如預期的好, 供給未能順利去化...等現象也會造成猶豫者的出現
市場交易量的下滑或許顯示固執者的減少, 但猶豫者沒大量出現, 房價的修正或許也還不大
不過如同昨天"時間因素"一文, 時間對於投機者可能是不利的因素;只要房價房租未繼續漲, 交易量還下滑, 時間因素對於房市投資客就變成是一種壓力
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