投資必須找到"前景"看好的標的, 究竟"前景"是多遠的前景?
昨天"房市景氣的變化"裡從房屋供給大量釋出的角度來思考, 景氣前景可能有些疑慮; 但同時這一兩年有許多壽險公司或財團與建商搶進房地產土地的新聞, 彷彿前景看好, 這些財團或壽險公司與建商所面對的房地產市場景氣, 與一般平民看到的房地產難道是不一樣的市場?
一旦已經買了自住的房子, 一般人短期間內不會再買, 當市場上已經釋出大量的房屋供給, 價格持續上漲一段時間, 也陸續成交賣出, 正常的自住需求大概會越來越少
而建商蓋出來的房子多數是給一般平民居住的, 從建築執照與使用執照的數量變化, 大致可以理解一般正常的房地產供需與循環狀況
自住者在景氣循環向下, 或景氣蕭條時購屋, 可能可以有較佳的議價空間; 自住者關心的"前景"是相對短期間價格的調整
投資客, 建商或財團看到的"前景", 其實與自住者的前景不太一樣
投資客看的前景可能是有無轉手獲利的空間, 或是利率提升會不會使得負擔過重, 房租收益會不會低於貸款負擔
建商或財團看到的"前景"可能是更久遠的前景, 如果不缺資金, 行情不佳的時候可以先買下來"養地", 等公共建設完成, 等商圈的發展, 等下一波循環, 同時高價買地還有拉抬手中資產價值的好處, 即使整體景氣循環有向下的疑慮, 建商或財團高價標下土地仍有其長遠前景的考量
但對於資金不足的投資客或負擔能力不足的自住者, 如果高價搶買卻可能在長遠前景尚未到來之前就陣亡
一樣的房地產市場, 自住或一般投資客也許要在意供需循環的景氣狀況, 建商或財團有時候不管當時景氣狀況而是在意"長遠前景"
"前景"看好的標的, 不同角色地位的意義並不一樣
不論是股票或房地產, 投資時如果聽到前景看好, 長期而言有利可圖, 先惦惦自己的口袋深度, 可以負擔多久的"前景", 別人的前景看好不代表自己的前景也看好
以下是新聞摘要
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不動產當動產？ 新壽殺進殺出不手軟(2009/10/26)
新光人壽近兩年來在台灣的不動產市場，無論擔任買方或賣方，總是不斷有令人驚奇的演出。新壽與其他壽險業者相較，不僅大手筆出手購入，也快速賣出，買進賣出的時間短、速度快，如此的操作策略，引發市場不同的觀點與解讀。
房仲業看法╱新壽 拉抬資產價格
新壽快節奏的買賣土地，一手買貨、卻又一手倒貨，房仲業人士的觀察，比較傾向是財務的資產配置觀點。但是，房仲業者也不諱言，新壽在土地市場買地屢屢創新高價，做法明顯是藉機拉抬自己的資產價格，有炒作之嫌。
有部分房仲人士認為，新壽以如此快速進出不動產市場，且不惜天價買進土地，頗有拉抬自己資產價格的嫌疑，且從賣地與買地之間的新價格，不必資產重估，就已經對新壽本身的資產做了拉抬的動作。
新壽403萬/坪標得中正區逾千坪土地， 2009/10/02
興富發瘋狂買地 2009/10/14
興富發下半年以來轉賣為買，卯起來搶地，短短不到2個月，累計已砸下至少74.15億元，買下6塊地、共6,780坪
高市標售土地 上演大驚奇2009-09-17
位於北高雄漢神巨蛋、百貨商圈及農十六區段旁的三筆土地，分別以每坪售價61.2萬、60.2萬及38.7萬元和高於底價76％、66％及17％售出，其中京城建設就囊括了二筆土地，合計標購金額超過10億元，引起其他建商的側目。
建商搶地 建築貸款餘額彈升2009/10/28
9月建築貸款餘額達到9,723.49億元，自2月的1兆6,17.3億元一路下滑至8月的9,677.47億元，到了9月卻意外彈升小幅增加46.02億元
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