SmartMoney投資日誌

從商用不動產與零售通路商的觀察, 可以提供一些經濟與投資的思考角度; 這裡先看看下面兩則新聞

消基會:菠蘿麵包成本3元 應降價(2009/03/06)
一個60公克麵包製作成本約近新台幣3元而已，售價卻多在15元以上，甚至近30元；呼籲業者降價，否則擬發起拒買活動。
台北市糕餅商業同業公會理事長尹玉仙駁斥，消基會還有些成本沒有算到，「這中間還有人事成本、耗損成本等沒算到。」

房租太高創業難 加盟業盼降租(2009/03/09)
根據人力銀行的調查，現在的生意難做，有六成五的店面，業績都變差，平均下滑了二成八，而且房租平均占營業額的二成以上
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新聞裡菠蘿麵包的成本指的是原料的成本, 如果再加上人事費用, 水電, 瓦斯, 店租, 營業稅...實際平均成本是多少我並不知道, 不過如果原料已經降價, 而麵包店還是無法降價, 大概在其他成本上的壓力也不小

房租向來是一般零售通路開店前必須仔細衡量的重要成本項目之一, 它通常是固定成本, 不論營業好壞都必須負擔的成本; 麵包店一樣得租個店面, 要裝潢, 要燈光, 然後考慮負擔房租與水電的費用, 考慮原料成本, 找到合理的麵包售價

依據上面的新聞, 麵包的原料成本占售價的1~2成; 假設房租平均占達營業額的二成(當然依地點, 營業規模會有所差異), 房租高低對商品售價的影響力更勝原料價格
去年之前萬物皆漲, 油價, 食品原料, 房價, ...都上漲, 許多消費商品也隨之漲價; 一般消費者可以理解商品因應原料而調整價格, 而不得不接受漲價, 但是卻未必理解, 房價(店租)也影響商品售價; 現在原料價格是降下來了, 不過房價(店租)卻未必已經降價

如果普遍的薪資水準並未上升, 房價上漲對於一般消費購買力的侵蝕是很嚴重的; 一則是消費者自住的購屋負擔, 另一則是商用不動產租金會透過各種消費品價格加重消費負擔; 對於非具有龐大資產的一般消費者, 房價的上漲, 等於是加在身上的賦稅
面對經濟衰退, 政府可能祭出減稅, 降遺贈稅, 降息... 等希望增加民間消費購買力, 不過如果房價沒有充分調整, 政策減稅的美意說不定就被房價(加稅)抵銷, 就如同原料降價了但麵包店未必有能力降價

在"街頭經濟"一文裡提到葛洛斯在專欄裡寫: 一個經濟體的復甦, 必須仰賴商用不動產的價格穩定, 而且大部分的零售通路商必須保持營業狀態, 才能幫助上游企業積極銷售產品
如同上述麵包店可能一方面受到要求降價的期待, 一方面又承擔高成本房租的壓力, 得要在民眾消費購買力與商用不動產租金價格間取得自己的營業均衡定價; 只有民眾消費力買得起商品, 商用不動產租金有合理利潤, 商店能維持繼續營業的利潤, 各方獲利皆大歡喜, 經濟才會進入復甦狀態, 否則總會有人必須調整價格, 不論是麵包降價或租金降價, 都代表經濟還處於調整階段

上述藉由麵包價格與店租的新聞, 適度減化與假設實際商業營業狀況, 說明商用不動產與零售通路商的觀察, 僅是提供一個經濟與投資觀察的思考角度; 如果回歸到自己是一個消費者的身分, 當然是希望麵包降價

本文已發表於總幹事的耕讀筆記 http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/14374755