SmartMoney投資日誌

最新一期「今周刊」，從土地資產的角度，認為台灣首富應該是「帝寶」的建商老闆─宏泰集團董事長林堉璘。

報導指出，林堉璘從民國七十三年開始的五年內，陸續買進台北市土地重劃區，光是信義計畫區，從松壽路的紐約紐約百貨，到威秀影城，再到NEO19大樓，左轉松仁路上的群益金融大樓、交易廣場一號、二號，整個丁字路口，步行五到八分鐘，總計一萬一千多坪，透過戴德梁行重新以市值估算，在台灣房價漲勢驚人的帶動之下，宏泰集團資產現值，早已超越去年富比士評比台灣富豪當時的資產總額；林堉璘個人資產至少一千四百三十一億，用二月底鴻海集轉的收盤價計算，鴻海集團董事長郭台銘的身價大約一千三百九十二億，硬是被林堉璘的土地資產價值給比了下去。

內政部今(3)日公布台灣1月份買賣移轉棟數，與去(2009)年12月相比，1月大約少了7.97%，減至3萬5802棟。

土銀總經理蘇樂明昨日表示，央行升息的腳步恐怕不遠了，請廣大房貸族預先做好心理準備，並且及早做好資產配置。

央行要求銀行研究推出固定利率型房貸，土銀身為房貸龍頭的國銀行庫，率先研擬前所未見的廿年期固定利率房貸商品。

蘇樂明話鋒一轉，提醒廣大房貸族，央行有此項新商品的政策指示，顯示央行有調升利率的壓力。隨著全球景氣緩步復甦，各國利率已觸底緩揚，台灣再不升息，恐怕會有資金外流的危機。央行升息動作可能愈來愈快，將可能衝擊房貸戶的還款能力，蘇樂明提醒廣大房貸族，最好及早做好準備。

土地價格狂飆，連國內房地產融資銀行龍頭土地銀行董事長王耀興也看不下去！對國有土地標售不斷創新高，王耀興說「實在是太離譜了」，「土銀將不會承作類似案件」，土銀將以三項措施收縮及控管房貸風險。他也呼籲政府別再標售國有土地，以免成為建商、財團哄抬價格的工具。

國產局日前公開標地再度飆出一坪六百萬元以上的史上第二高價，引起外界關注。國有地以每坪超過新台幣六、七百萬元的價格標脫，換算下來日後每坪建坪要賣一五○萬元才符合成本，若再加上公共設施與合理利潤，豈不是一坪要賣二百萬元。「實在是太離譜了」他說。

讓市場冷卻 建議暫停標售

王耀興認為政府不應該任由國有土地的標售帶動土地價格狂飆，容積移轉的優惠也應該要適可而止，否則房價愈炒愈高，一般老百姓實在很痛苦。他建議政府應該暫時停止標售土地，尤其是台北市精華地段的土地，讓市場冷卻一下、恢復理性。

他直言，目前北市土地狂飆，是財團養地與炒作的結果，才造成如今房價過高的不合理現象。在民怨沖天之下，政府可能會動用「滅火器」來打壓房市。屆時滅火器一噴，不但建商危險，連帶銀行也要遭殃。

高風險融資 土銀拒絕承作

因此，他說，未來土銀不但不會承作這種每坪六、七百萬元的高風險融資業務，未來房地產的融資業務，也一定要加強控管，日後相關業務將從嚴審查。

第一，價格太離譜、超出市場行情太多的不做。目前都市更新案雖然當紅，但實際上難度非常高。許多有都更題材的案件，價格飆得十分不合理，風險也很高。

第二，訂定區域限額。除控制每個地區土銀的市止率都維持在三成以下之外，一些興新發展區域，例如三峽、淡水或台中七期等地區，還要進行比例管制。

控管放款額 合庫也要緊縮

第三，實地查核。「風險管理是落實在大家的腳上」，王耀興要求各分行同仁，在徵信時除了進行一般審查，還要實際到各建案地點去考察，看看實際推案狀況、價格、入住率與周邊環境發展等現況，不能盲目聽信建商說辭。

而除了土銀外，市占率第二的合庫也開始緊縮土建融資的作法，要求各分行，對土建融資不可超過總法金放款量的四成。