手中如果握有資產, 不論是股票, 房地產, 雖然每天都可能有新的報價或成交行情, 但未必是它真正的價值
對投資人而言, 賣掉的時候總共能拿回多少錢才算是它的價值
例如房地產在尚未被賣掉之前, 也許可以提供穩定的租金收益, 總累計的租金收益加上最後的賣價, 才是投資人所得到的總價值
越晚賣掉可能收到越多租金, 但同時可能使得房屋變老舊而賣價變差, 或是也可能機運不錯, 房價不跌反漲, 價值更高
因此房地產這項資產的價值可以分成兩個部份, 一部分是租金收益, 另一部分是最終賣價
租金收益與經濟好壞,國民所得高低有相當的關連性
最終賣價有兩種可能, 一是房價被折舊而降低了, 一是房價因通貨膨脹使貨幣價值降低而房價增高; 就視哪一種效應對房價造成影響
對於重視現金收益, 想收租金的投資人, 房地產的價值取決於能收多少租金; 如果並不想賣出或去抵押貸款, 房地產的報價與它的價值無關
用這個概念來看股票的價值, 同樣的, 價值與市場的報價未必相同
股票的價值取決於企業能夠替股東賺多少錢, 當決定要賣出的時候, 市場報價才與投資人的價值有關
投資績效的計算則是以投入金額, 對照租金收益或股息收益總合, 及最終房價與股價的比較
房地產而言, 如果地段不對, 房價是不會上漲的, 只會隨著年份增加而折舊
股票而言, 如果企業不對, 長期下來股價難返高峰; 所有快速成長股最後都會成長遲緩
如果從股票或房地產的報價去理解資產的價值, 很容易迷失而誤解, 因為快速成長的企業股價總是很高, 房價在景氣熱絡時總會比較貴, 而高價股並不容易長期維持在高價, 房價也未必不會下跌
但如果從租金收益, 或企業能賺進多少現金的觀點來理解價值, 比較容易看到真價值; 收得到合理房租或還能調漲房租的房地產, 房價比較可能上漲, 除了租金收益之外, 最終賣價也不會太差; 能夠長期賺進現金的企業, 營運狀況較穩定而不容易在景氣蕭條時倒閉, 而股價很容易在整體景氣熱絡有所表現
長期投資應該要從適當的角度來理解資產的價值, 而不是從價格來理解價值
留言列表
