SmartMoney投資日誌

這篇是整理過去吸收房地產相關知識的讀書摘要
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房地產的世界
這是一本很舊的書(79年), 作者是張金鶚, 雖然時空背景與現在不同, 不過相關的觀念還是十分有用

房地產特質
不可移動性, 異質性(因區域, 型式, 環境, 沒有相同的物件), 不可分割性(買屋同時買鄰居, 公共設施)
屬於地區性市場, 資訊不透明不易取得, 公共政策易介入影響
市場供給調整緩慢, 土地與工期限制, 短期缺乏彈性
長期隨人口與所得調整, 需求彈性小

影響住宅投資因素
住宅存量: 存量vs.家戶數比, 空屋率
住宅品質: 住宅面積, 老舊住宅比例
住宅成本: 地價與建材價格
經濟因素: GDP成長, 通膨, 利率
財務金融: 貨幣供給, 貸款成數
社會文化: 家庭人口數, 都市化程度, 儲蓄率, 自有住宅率
政治因素: 政治安定程度, 投資稅率, 公共政策, 國宅政策

最主要因素--長期: 經濟成長(家庭收入), 人口成長(家庭戶數)
最主要因素--短期: 財務金融變動(利率, 物價, 貸款), 重大事件

房地產景氣綜合指標
領先指標: (投資面) M1b, 營建類股指數, (生產面)建築執照面積, (交易面)房價變動率
同時指標: (投資面) 買賣交易件數, (生產面)開工面積, 建築人數,(交易面)契稅件數, CPI
落後指標: (生產面)使用執照面積
(自己對房地產景氣看法的主要依據是: 建築執照, 交易件數, 使用執照)

過去房地產價格的上漲, 有屬於物價調整, 也有屬於炒作的部份
屬於物價調整背景的情況是油價上漲, 台幣升值, 需求以保值為主
屬於炒作的背景則是低利率, 超額儲蓄, 台幣升值伴隨股市大漲
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以下應該是顏炳立著作的摘要

不動產的八字: 地段, 環境, 規劃, 收益
好地段只會買貴不會買錯
郊區,海邊,山上,是投資客的套房歷史陳列館
土地量大的地區(重劃區)價格不會漲;
價格要考慮"效用"及"替代"效果; 特別當房價高於地價的狀況; 若是"點"價上漲, "面"價未上, 未來也會修正回到合理價
價格上漲要考慮購買力,持續力從何而來, 銀行低利供應, 或是所得成長的自有資金

房地產投資型態
1.房價優先,以轉手獲利為最高原則
2.收益型,以長期收租金為目標
3.看機會出售或租

想轉手賺價差,需把握低價進貨(通常是不良資產), 搭配裝潢公司,精緻包裝, 迅速出貨

收益型的投資以店面及學生套房最佳
如果是住宅,則大型社區最好避開,因為選擇多,狀況多

景氣市場充滿投資客,用裝潢來包裝,增加賣相
建商用湯,泉,買屋送裝潢,積極增加誘因促銷,目的就是出貨

利率處於低檔,換屋的自用型會出現,地段好,品質佳的價格會有撐,甚至創新高

房價可以堅持的要件:稀少性,效用性,市場性
政府公共設施決定居住品質,與房價

中古屋的價格要在新屋的七到八成
區域新屋供應量大,則量大價必亂,易跌難漲

公設大,對有錢人是襯托質感, 對窮人是負擔與房價下修的保證
富人以質論價, 窮人以量論值
公設比低,市場性強,花同樣錢,效用高的先被選擇

小套房在市場上大行其道, 有兩種情況, 一是市場渾沌未明測市況,另一是市場已到盡頭求解套
當景氣出現稍復甦跡象,以低總價訴求的套房,測試市場的最低價區
套房的公設比多達30%~40%

國宅的宿命是,量大不漲,價必亂,管理不當,值必跌

市場沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格

交通建設可以創造房價,但發佈計劃之初屬於價格的夢幻炒作期,之後還有施工黑暗期,黑暗期才是較佳的進場時機
與交通建設的距離, 有點黏又不太黏,距離太近的噪音,人車潮, 都影響生活品質