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央行的喊話或政策動作, 向來具有預示經濟情勢, 或指引市場的影響力
昨天央行的喊話, 可以看到一個預告及一個警告, (純屬臆測解讀)預告明年利率可能反轉上升, 警告「擔保品價值」(房價)隨時都可能有變化。預告明年經濟復甦情勢穩定, 警告房地產業還有風險

(國泰全國房地產指數) 成交價連續4季下跌, 推案量為近6年新低今年, 今年買賣移轉件數仍較去年萎縮, 近兩個月也明顯下滑; 整體房地產似乎並未過熱, 央行為何喊話?
投資客的投機交易, 及高價住宅作價炒作的現象也許是政策不願見到的; 因為每一個買不起房屋的民眾就是一份民怨
投資客的交易觀察角度是中古屋, 信義房屋房價指數走至歷史新高
另一個壓抑房地產政策是: 內政部營建署29日表示,已研議取消「停車場容積獎勵」

因為利率極低可以撐住資產價格, 投資客揹得起貸款壓力, 但當政策調整, 利率上升, 市場交易量又持續萎縮, 對投資客不利的情勢就出現了
在股市如果最後殺融資殺散戶, 同時也許大戶正偷偷接手佈局; 當情勢可能轉對房市投資客不利, 建築貸款餘額在這時候卻未再降低(只是第一個月未降低還有待繼續追蹤), 建商對未來似乎已經不再如前陣子的悲觀; 也許等待房市投資客殺出, 中古屋見到明顯修正, 就接近房地產循環的相對低檔位置

以下是新聞摘要
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第3季國泰全國房地產指數 價量俱穩
市場持續呈現衰退中盤整結構,成交價連續4季下跌,推案量為近6年新低,全國新推個案市場處於推案規模連續3季相對保守,開價持續維持在長期相對高點,以及近3季來相對較高的議價空間下,因第3季明顯好轉預期心理因素,致使銷售率連續兩季反彈,但整體成交量規模仍僅止於高峰期的6成左右。2009/10/29 中央社

信義房屋第三季房價指數走至歷史新高
第三季信義房價指數為145.05,較前季上揚4%,亦較去年同期增長逾9個百分點,走至歷史新高。2009/10/29 經濟日報

9月買賣移轉件數月減12.7% 連兩月下滑
 內政部29日公佈9月份全台買賣移轉件數為3萬3,296件,較上月減12.7%,已是連兩個月衰退。2009/10/29 經濟日報
全台8月房市交易量跌5.76%,創今年單月減幅之最(2009-10-01)

10月全台不動產經紀商達4114家 逼近去年高點  (鉅亨網2009 / 10 / 27)
 

擔心高房價 彭淮南喊話 2009/10/29 【聯合報】
中央銀行總裁彭淮南擔心國內房價炒過頭,昨天邀集台銀、土銀、合作金庫三大房貸龍頭銀行董事長會商,他要求銀行業不要貸款給房市投資客、不要再壓低利率搶貸款;辦理豪宅貸款不要只看擔保品的價值,還要嚴格審核貸款人條件,以免高房價成為全民夢魘。
彭淮南在會中表示,隨全球景氣復甦,明年利率可能反轉上升,他提醒各大銀行,此時不要再壓低利率搶放款,尤其承做豪宅貸款要特別小心,不要只看擔保品的價值,應評估貸款人的條件、所得來源以及現金流量等,因為「擔保品價值」(房價)隨時都可能有變化。

房市過熱?金管會:銀行建築放款比未超限 房貸逾放比僅1.19%  (鉅亨網2009 / 10 / 29)
金管會銀行局副局長蕭長瑞指出,根據最新統計,9月銀行辦理住宅及企業建築放款餘額約4兆7000億元,銀行存款總餘額及金融債券發售額總合則約22兆7500億元,目前銀行平均建築放款總額佔存款及金融債券總合比率約20%,距離法定上限30%還有一段距離。

建商搶地 建築貸款餘額彈升(2009/10/28)
中央銀行昨公佈消費者貸款及建築貸款餘額,統計到9月底,本國銀行、外商銀行及中小企銀承作購置住宅貸款餘額高達4兆8,895.28億元,較8月的4兆8,657.5億元,增加237.78億元,且持續創新高紀錄。
「建築貸款餘額」及「房屋修繕貸款餘額」均出現9月彈升的現象,其中9月建築貸款餘額達到9,723.49億元,自2月的1兆6,17.3億元一路下滑至8月的9,677.47億元,到了9月卻意外彈升小幅增加46.02億元;房屋修繕貸款自今年1月8,203.9億元,一路下修至8月8,024.81億元,但9月也微幅增至8,032.58億元。

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  • Oct 29 Thu 2009 15:07
  • 981029

跳空大幅下跌,也在季線前留了長下影線
這下影線是否有多頭抵抗的意義? 今天的委買張數還明顯增加並超越委賣張數, 不過均張看起來並不是這樣, 大單的賣壓不容忽視, 也許期貨結算也影響了K線的下影線, 或是有些高價股或權值股已經領先指數下跌, 今天跌幅相對較小也可能造成K線下影線的出現; 下影線是否有多頭抵抗的意義? 也許真需要個問號
上方的跳空缺口是空頭的護城河, 若在短期內缺口不被回補, 指數持續修正的威脅會一直存在
 
這兩天成交量都是擴增的, 帶量下跌而委賣均張都大過委買, 大單換手給散單, 指數修正難以避免; 急跌的反彈向來很容易出現, 今天就留了下影線, 或許很快見到小彈一下, 但波段而言需見到量縮, 賣壓減緩之後才考慮能否止跌
 
大概可以翻出很多舊資料, 說明Q4~Q1向來是股市表現不錯的時機, 或是很容易可以找到企業營收獲利好轉的訊息, 期待指數上看xxxx; 但應該先有個知覺, 指數的位置究竟屬於相對高或低, 如果在相對高檔位置, 指數的基期已經很高而期待上看xxxx或期待Q4~Q1的表現是危險的
 
高基期的位置, 向來提供的是低報酬高風險的投資機會
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人類不幸都是因為不能安靜獨處一室所致
靜靜等候, 什麼都不做是很難的事, 尤其是股票持續上下波動, 發佈新聞, 盈餘報告出爐的時候
巴菲特說: 盲動得不到報酬, 至於要等多久, 我們寧可無限期的等待也不要躁進
不該為了投資而買進股票
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以上摘錄自"積極型價值投資法"

由於銀行的利率低, 不論是哪一種投資工具的行銷者, 都以銀行的低利當理由, 希望投資人把錢從銀行存款轉向特定投資工具
為了低利而買進, 為了投資而買進, 或是為了實質報酬而買進?
人天性似乎閒不下來, 總希望做些什麼事情而換取利益, 於是為了低利而買進, 為了投資而買進, 頻繁的進行交易
所有投資工具都有波動, 有漲有跌, 頻繁的交易總是會遇到下跌的波動, 為了低利而投資反可能未拿到報酬而損失更多
股票持續上下波動, 發佈新聞, 盈餘報告出爐的時候, 可能有好的業績, 而好的業績會刺激引誘交易, 但好的業績未必有好的股價;
沒有好股價就靜靜等候, 什麼都不做, 對於投資最後的成果, 說不定可以得到更多
股市裡八九成的人會賠錢, 持有現金什麼都不做就勝過多數人
許多投資的不幸故事, 經常是不能靜下來單純只持有現金所致

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  • Oct 28 Wed 2009 15:38
  • 981028

指數下跌要看到量縮, 看到委賣張數及均張的減小, 才比較有機會止跌; 今天的發展則是相反的發展
委賣張數及均張比起昨天更擴增, 上漲不賣下跌才要賣? 或是原本就存在的賣壓發現情勢已經不對了? 在指數的相對高檔區應該沒有刻意壓低進貨的理由吧!
指數長黑破月線, 在技術角度是需要謹慎保守的訊號
 
如果再看近期下跌的內涵, 許多重要指標股或高價股, 提早指數見高點而已經跌一段了, 同時短中期成交均量死亡交叉, 成交量一直無法有效擴增, 加上指數位置一直處於相對高的位置, 獲利空間或報酬有限, 風險無法降低;
大戶與法人的期貨籌碼已經出現多空逆轉, 如果這樣的狀況持續維持, 指數下跌比上漲容易得多
即使企業獲利,景氣訊息好轉, 股價早已經反應過了; 在看到景氣對策信號公佈, 媒體訊息出現復甦有望等正面訊息, 而且企業獲利的好消息還不少, 股價反向走跌; 兩岸簽署相關文件的訊息也早已經用過很多次了, 相對高檔的利多不漲, 還要期待另外更大的利多來刺激股價?
 
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股價經常會領先基本面反應, 所以有些時候看到基本面的訊息才動作並不會有獎賞
當股價已經從低點上漲相當幅度, 通常是預告未來基本面的轉變, 但基本面的轉變程度卻是有待進一步的確認, 也就是說獲利成長能否追上股價的表現是一個疑問
 
如果股價累積相當的上漲幅度, 使得本益比達偏高的水準, 股價若不修正, 只有等待獲利的提升來讓本益比降低, 也才能使得股價看起來較為合理
不過長久以來, 股價停留再合理價位的時間實在不多, 因為人心總是浮動的, 市場由情緒判斷的情況總是比理性判斷的情況還多, 所以股價總是超漲或超跌
當股價累積相當的漲幅, 本益比達到偏高的水準, 都需合理懷疑其含有超漲的成分, 即使獲利追上股價的表現, 使得本益比回到合理水準, 但獲利情況已經反應過了, 必須有更好更超乎預期的或利表現才會刺激股價有更好的表現;
當股價在相對低點, 只需一點點正面訊息就可能刺激股價的表現, 但當股價在相對高點, 一般正面訊息已經未必能夠刺激股價表現
影響股價表現的固然有企業獲利表現的部分, 但更有一大部分是股價的基期, 究竟股價的位置是相對高或低, 究竟股價已經累積多少的漲幅(或跌幅), 對於後續的獲利空間也有相當程度的影響
 
指數從4500漲到6000點, 漲1500點, 而漲幅是33%
若是從6000漲到7800點, 漲1800點, 漲幅是30%; 以點數來看是漲了更多, 以幅度來看卻是漲比較少, 因為股價的基期已經高了
在股價基期較高的位置, 表面上比較容易看到大漲(或大跌), 因為同樣的漲跌幅會出現較大的漲跌點, 於是市場情緒容易被影響
在高基期的位置, 需要更多成交量來推升股價, 如果成交量未放大則需要由股票的輪動來維繫市場榮景, 會有比較多投機性高的各股表現
在股價高基期位置, 看到指數大漲其實漲幅未必比低基期來得大, 看到指數大漲, 表現的內涵未必如表面的亮眼, 後續的空間也因高基期而受限, 但指數表面的表現卻更容易吸引一般投資人投入
 
看到基本面好轉的訊息, 股價也有相當程度表現也處於趨勢上, 如果股價的基期也在相對高的位置, 反而可能是容易受傷的時候

 

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看待市場的訊息, 有時候需要多一些思考與想像
試著用不同的角度思考, 也許對訊息有更多重體會

如果我要將房地產轉手給自己的親友, 當然不需要找房屋仲介幫忙
戴德梁行的遺憾, 除了不能寫歷史之外, 或許更遺憾是白忙一場, 幫忙把價格喊高, 沒賺到利益更幫忙炒了不少新聞

買賣交易雖是你情我願, 但如果雙方是關係人又牽涉上市公司或許就未必單純的你情我願
若買價太高是買方損失而賣方獲利, 買方若是上市公司, 萬一損失就變成所有股東一起分擔, 在交易中獲利的是誰? 這是關係人交易的疑慮

(純屬推測與想像)如果有企業實施庫藏股, 用公司資金買進大股東手中股票, 讓大股東解套出場, 也像是一種關係人交易, 萬一股價撐不住, 提早出場的就獲利

以下是新聞摘要
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關門議價?亞太會館賣自家人 顏炳立:很遺憾不能寫歷史(NOWnews) 2009/10/26
標售底價高達150億的亞太會館,歷經兩次流標後,最後竟然可能由同屬一個集團的中華工程給買下來,沈慶京等於是左手賣給右手,對此,一路負責亞太會館標售案的戴德梁行等於是白忙一場,讓總經理顏炳立相當無奈,激動對媒體表示,很遺憾無法從自己手上創造台灣土地價格新高。
戴德梁行總經理顏炳立提到亞太會館相當的激動,滿腔無奈又惋惜,亞太會館從去年1月對外標售起,底價從69億元一路到199億元,再降回150億元,相當於每坪610萬元,中間一度傳出有陸資、港資、壽險公司等6組買家有意競逐。
但是,最後卻只有沈慶京威京集團旗下中華工程投標,變成左手賣右手的情況,現在自己人要關起門談價格,讓戴德梁行白忙一場;顏炳立說,就他們雙方自己去議價就好,此後與戴得梁行無關,但對無法創造歷史,戴德梁感到遺憾。
只有中工去投標的結果出一個最大爭議點,就是沈慶京身兼中工與亞太會館大股東,關係人交易,難免有人為操作成分,市場研判成交價不會高於底價150億元太多,儘管規劃興建頂級豪宅,對台北市房價指標意義已經不如預期。


關係人交易 有疑慮 【經濟日報】 2009.10.26
中工(2515)購買亞太會館一案已經正進入議價階段,但因買賣雙方互為關係人,名單公開後,雙方對此案相關細節低調不願多談,僅表示一切都將按相關法律流程進行,深怕有損兩公司小股東權益。
證期局也表示,法令並未禁止上市櫃公司進行關係人交易,但是交易價格若超過10億元,須由兩家以上的不動產專業估價者出具價格合理意見,亞太會館與中工如何在本案找出「雙贏」的解決方式,是當前雙方積極努力的目標。


中工轉型 靠亞太會館 【經濟日報】 2009.10.26
中工(2515)成為亞太會館唯一一組買家,交易結果近日將出爐。不過,中工近十年股價低於淨值,籌資極為不利,法人認為,中工取得亞太會館土地將是轉型豪宅建商的最好機會,並有助未來進軍中國大陸房市,打響房地產推案業績與品牌知名度。
中工2008年成立不動產投資開發部門,進行房地產開發和都市更新業務

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  • Oct 26 Mon 2009 15:36
  • 981026

這兩天向上漲但成交量往下縮, 委買張也逐漸縮小
短中期均線距離也不遠, 許多指標性個股的位置也在關鍵位置, 守住是維持盤整狀態, 沒守住則是重要的均線破線或重要型態的完成
單就指數而言, 委買張或均張沒擴大, 委賣張或均張沒明顯縮小, 期貨大戶未平倉量水準還不高, 多空雙方籌碼的差距是近期最小的差距, 這種情況能否守住重要均線或型態 ?
 
以下是新聞摘要 
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陶冬:消費將漸進復甦 難見V型反轉 不排除出現W型走勢(2009 / 10 / 26)

道瓊斯交通指數自今年三月以來已經上升88%,但是鐵路股上周五出現有利空消息,不僅拖低了交通指數3.5%,還令投資者趁機獲利回吐。道瓊斯在本世紀初曾總結出股指的幾條規律,其中一條是如果交通指數不升,道指升勢難維持。不過今天情況與100年前已經大不相同。交通指數由鐵路、貨車和航空公司組成。在資訊時代,交通對經濟的主導作用已明顯減少,何況這三個行業分別面臨著行業自身的危機與困境。

相較交通指數,筆者更關心最近消費信心指數的走向。今年7、8月,消費信心曾大升過一次,掀起市場對V型復甦的嚮往,不過近幾周,消費者情緒有所回落。筆者看來,各國經濟有所改善,但是就業形勢很難V型反轉,這就決定了消費的復甦只能是漸進的,甚至中間還會有波折(悲觀者稱之為W型走勢)。

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許多商品的原料製造物流等成本都可以被清楚的估算而有其合理的價格, 但售價與其成本的差距有時候卻可能大到難以想像

售價與其成本的差距, 經常在貼上品牌標簽之後而有了天壤之別
實際物品要加上品牌這類無形的內涵才是實際售價, 而品牌與服務的價錢值多少卻是很難估計, 特別是一些精品品牌, 更幾乎是在賣品牌與服務, 而這些看不到的東西比實際的商品更貴得多
 
實際人生裡更多看不到的東西是再多錢也買不到的, 例如健康,幸福,親情,友情....
股市裡則是看不到的東西會讓人花最多錢, 例如"希望", 展望未來如何, 這句還看不到的東西就可能讓股價有相當的表現; 股市是販賣"希望"的地方
 
人生裡一些無形的東西,因為通常買不到, 可能永遠不嫌貴;
但股市裡無形的東西通常買得到, 許多時候也都比實際價值貴了很多; 一般商品如果高價買了品牌與服務, 通常還是可以感受到它高價的質感, 但股市裡高價買到無形的希望, 有時候反而是失望;
 
看不到的東西最貴, 股市裡看不到的東西最容易讓投資人套牢虧損

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昨天提到無就業復甦的憂慮,但確實可能因為全球化的發展而出現局部的就業失衡,使高失業與經濟復甦同時存在
 
在台灣經營企業,得依照勞動市場的行情發給員工薪水;眾所週知的是大陸的薪資水準是低於台灣的,如果兩岸無任何限制,讓勞動市場自由交流,初期當老闆的會很高興,因為大陸有許多人願意到台灣就業,企業老闆可以用較低的人事費用成本得到較高的生產力;於是可能出現"局部",某些產業某些時期失業率明顯上升而企業獲利復甦同時存在,當然也有些無法被取代的工作不受影響;有人受害也有人獲益
 
這些較低薪資水準的大陸勞動力,消費能力也較弱,萬一大規模的替代了當地區的人口,原來擁有較高消費力的人口因失業而減少消費,就將使得整體消費力降低,於是原來受益於可以運用低成本的企業,變成營收也因為消費力不足而下降,成本降低,營收也降低,最後回到原點並沒有因為低成本而獲益 
(當然這裡相當簡化了經濟的複雜性)它大致的發展是:企業降低成本,使得勞工失業,但初期因為降低成本而使企業獲利回升,看起來經濟復甦與高失業率併存,但當失業情況嚴重達一定程度,消費力減弱回頭來傷害企業營收
 
問題在於:"失業情況嚴重達一定程度"究竟是什麼程度開始傷害整體經濟? 沒有人知道答案
整體經濟需維持一定的均衡才能穩定發展,個別因素的特別惡化或發展都可能危害整體的均衡現象,高失業率現象也許短期間還未影響復甦,但未來可能會影響,所以官員有無就業復甦的憂慮;
這像是股市裡的背離現象,指數繼續上漲但一些權值股高價股卻不漲反跌,兩者發生背離對於後續發展是種風險;高失業率與經濟復甦並存,就是種背離現象,對後續發展也是種風險; 如果出現經濟復甦與高失業並存的背離現象, 最後不是經濟成長而壓低失業率, 就是經濟被高失業現象拖累而陷入衰退; 在復甦初期屬於經濟落後指標的失業率, 必須不繼續惡化, 開始修正背離現象才是經濟可能落底的確認訊號
 
以下是新聞摘要
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9月失業率6.04% 下降0.09個百分點(2009/10/22)
9月失業人數也下降至66.1萬人,較8月減少1.1萬人,不過季調後失業率6.09%,仍創史上新高。

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  • Oct 22 Thu 2009 14:39
  • 981022

昨天提到的觀察點今天跌破, 是否真的因期貨結算後就不再守住指數了?
今天盤中的下殺,盤中走勢圖可以看到幾個低點而出現相對大成交量的點,這些點在技術意義上,與昨天盤中下殺的低點一樣,是短線相對大量的換手,如果大量點跌破都是對於後勢不利的現象
今天下跌到了第三個大量點之後才相對止穩, 已經讓上面部分的換手量套牢, 而這些換手出場的是誰? 盤中出現的大量是否是擠壓逃生門的現象?
 
其實如果看買賣張數字, 這幾天的變化與差距並不大, 但昨天與今天的均買賣張差距卻拉大了, 均買張數縮小了, 均賣張數變大了, 而且今天下跌而成交量略擴大, 這個現象是法人開始擠壓逃生門? 是不再需要守住指數了?
 
指數還在月均線之上, 就技術角度均線未破還不認為趨勢轉向,但有些重要指標個股已經在月線下掙扎許久而站不回; 高檔型態完成後的修正風險仍不容忽視
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同一天看到台灣, 南韓的新聞, 官員同樣都憂心無就業復甦的現象
不過比較一下兩地的失業率, 台灣是6.13%(2009.8月), 南韓是3.6%(9月), 差距還不小

固然失業率是落後指標, 但它可以作為確認復甦, 或思考復甦力道的訊號
對整體經濟而言, 失業率可以視為是閒置產能; 閒置產能還沒減少或是還維持在相對高的數字, 復甦的情況就還不健康

影響整體經濟裏的各項因素, 消費,投資,金融,生產,勞動就業...等項目之間互相關聯牽制, 也許看到相對領先的指標, 如股市, 金融面出現復甦訊號, 但必須接著要看到其他項目逐步出現復甦訊號, 各項訊號逐步轉成一致的方向才是健康的復甦
否則得推論股市的反應是基於貨幣政策的刺激, 是資金行情, 企業營收與獲利的止跌, 則是來自於庫存調整, 而非真正整體需求與產出的成長

就業市場沒有改善, 資金行情, 庫存調整, 而非真正整體需求與產出的成長, 這幾件事連結起來的推論是, 難以成為V型的復甦, W型第二隻腳的風險仍未消除

以下是新聞摘要
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南韓財長:就業市場沒有改善 令人擔心 (鉅亨網2009 / 10 / 21)
韓國企劃財政部長尹增鉉周三表示,雖然南韓經濟出現改善的跡象,但是就業市場不段萎縮的現象,令人憂心忡忡。
尹增鉉表示:「儘管近來經濟漸漸復甦,我們仍相當擔心,因為就業情形並沒有改善。」他補充,私人企業方面的就業人數仍持續減少。
然而,在此番言論發表前一周,南韓甫公佈一項數據,顯示 9 月份就業人口增加的數量為 10 個月來最多的一次,係因企業為對應逐漸成長的需求而提高生產。

南韓9月失業率降至3.6%,8月為3.8%。 (2009/10/14)


經建會蔡勳雄:台灣失業率偏高 存在無就業復甦隱憂 (鉅亨網2009 / 10 / 21)
蔡勳雄表示,以往台灣失業率約在 4%左右,但 8月份失業率來到 6.13%,失業人口高達 67.2萬人,這主要是國內勞動市場已經出現嚴重的供需失衡,

除了失業率偏高,限制未來消費成長動能外,蔡勳雄表示,隨著全球景氣逐漸回溫,企業產能利用率已有回升跡象,但投資意願仍顯保守,民間投資力道不足,造成國內需求疲弱。
台灣產業結構方面,蔡勳雄指出,去(2008)年 ICT產品占我國出口比重達 53.2%,考量直接與間接出口,我國對歐美出口比重高達 67.2%,產業結構極須轉型,而且服務業的國際競爭力不足,研發創新投入不足,生產力偏低,國際競爭力明顯不足。

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  • Oct 21 Wed 2009 14:49
  • 981021

賣壓沒減輕,買力未擴增,指數仍難表現
今天的低點也是近五日來的低點,早盤下殺又拉起來的低點變成短線重要的位置,因為今天有期貨結算的因素,會不會結算後就不守住低點,或真的是市場願意承接,今天的低點就是個觀察的位置
 
成交量在一千至一千五百億中間維持很長一段時間;
通常股價高點出現是主力出完貨,無須再支撐維持股價, 而出貨完成的條件之一就是,市場必須要有足夠的成交量以提供換手
所以在高檔報大量是危險訊號, 但如果沒明顯暴大量, 不大不小的量維持一段時間也可以累積出足以換手的量,這累積的時間就會讓指數出現一種技術型態, 當型態完成也就確認了出貨完成
近期是以不大不小的量, 累積了相當的時間,雖然還沒出現明顯的跌幅, 但須注意的風險就是會不會有型態完成的可能
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有錢人的喊價遊戲在一般平民眼中也許只能用瞠目結舌來形容

商人的原則必定是如果能夠高價賣出, 絕不低價求售, 如果可以賣得比行情價或合理價還高, 也樂觀其成
房地產業者, 或是股市主力都是商人, 想要用更高價賣出, 就是要找到願意高估價值的人, 可能是不了解實情, 或是過度樂觀...各式各樣原因都有可能
我也很好奇價格喊了會不會成交; 若投報率確定能夠如新聞裡說的30%為什麼業者不自己開發呢?

下面整理亞太會館相關新聞
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亞太會館標售 10月底完成議價(2009/10/20)
底價新台幣 150億元的亞太會館標售案,今天截止投標。戴德梁行表示,已有人提出申請,並啟動議價程序,但無法透露申請的組數;預計10月底完成議價,簽訂合約後對外公告。


亞太會館 降價求售2009/09/14
信義計劃區亞太會館今天宣布重啟銷售,改採由買方提出現金及配套條件、兩階段議價方式,現金底價門檻為150億元,雖較去年開價199億元為低,
亞太會館於去年一月首度對外公布標售,底價為69億元,原擬二月底舉行舉牌競標,但稍後由於藍營立委大勝,市場一片多頭,起標價提高到149億元,去年5月30日正式舉行國際競標會,亞太更一步開出199億元的天價底價,但最後未能成交。


顏炳立: 亞太會館價值是時間問題2009/4/17
亞太會館的價值是時間問題。很簡單,每個人購買力不一樣,有人豪宅一次買十戶,因為我賺幾百億,十戶算什麼?錢沒地方去,一定買檔次最高的。但對市井小民而言是夢幻,不一樣,這東西不是賣給你,價值觀不一樣,假設台灣形成一個國際性都市,只要錢進來,會改變台灣價值觀,包括地產,你看豪宅台北信義最近調高價格,代表回流購買力超乎你想像。至於開放機率多高,就看馬先生囉。


顏炳立:好東西不賤賣 亞太會館一定會賣得掉! ( 2008/04/24 )
 總統大選後,亞太會館標售案底價從69億元跳升為 149億元,讓市場瞠目結舌,不過,戴德梁行台灣公司 經理顏炳立強調,亞太會館一定會賣掉,只是「價錢」 而已,但一定是 3位數以上。

顏炳立強調,從上海、北京到香港國際說明會的現 場狀況來看,沒有投資者認為亞太會館是貴的,會中只 詢問要如何規劃,強調亞太會館一定要蓋超級豪宅才能 發揮真正效益。以目前台北一般豪宅每建坪上看 200萬 元新台幣來看,出現每建坪400萬元新台幣(約人民幣93 萬元)以上的超級豪宅並非是夢。

顏炳立說,以亞太會館起拍價149億元新台幣計算, 買家開發興建超級豪宅後(銷售面積可達10000坪,約33 000平方米),每坪銷售如達250萬元新台幣時,總投資利 潤率將達12%,如每坪銷售300萬元台幣,總投資利潤率 將達30%,自有資金報酬率則達101%,若每坪賣400萬元 台幣,報酬率更是扶搖直上。


亞太會館3/28公開競標 顏炳立:實力上看80億元 ( 2008/01/29)
隸屬於威京集團旗下的亞太會館確定在 3月28日競 標出售,亞太會館總經理謝美慶表示,由於目前集團財 務資金無法再讓亞太會館再創另一波高峰,因此決定獲 利了結售出。負責競標作業的戴德樑行總經理顏炳立表 示,底價69億元的亞太會館,目前已有外資、私募基金 等展現高度興趣,推估未來亞太會館有上看80億元的實 力,若公開競標前,有人願意出價超過75億元,不排除 在競標前議價售出。

顏炳立說,亞太會館標售後若以旅館做規劃,以69 億元底價估計,平均房價 9000元、住房率75%來算,全 案內部報酬率高達9%;若以標售金額72億元來看,投報 率也達8.2%;若以80億元標售,投報率也有6.2%。

若以豪宅產品做規劃,由於目前容積率為150%,未 來辦理容積轉移後容積率可增加至2.6倍,若以底價 69 億元來估算,每坪土地價格約在 279.6萬元,每坪容積 單價落在108萬元,以每坪平均推出房價145萬元來算, 報酬率超過30%。

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  • Oct 20 Tue 2009 15:16
  • 981020

指數繼續見到新高,但仍是開高走低而停滯於買賣張及均張開始逆轉當日價位附近
上週見到買賣張逆轉及開高走低現象之後, 因為雙方差距並未拉大,指數仍維持於附近價位而未下跌;
今天再度開高走低,賣張超越買張, 委買均張則未超越委賣,見新高而成交量未能有效擴增, 這幾個現象要推升指數並不容易
如果看看高價股或一些權值股的走勢, 其實不覺得這裡的指數是要持續創新高的走勢, 因為這些績優龍頭股比較像是在盤整, 有些還盤整很久了;高價股例如晶華,大立光,宏達電大該已經盤整超過三個月了, 聯發科近一個月看起來也像在盤整, 洋華近期跌破月線還未站回, 昨天提到的台積電近一個月也像在盤整, 這些內涵現象也說指數推升並不容易

盤整的特色是在高檔或創新高的開高容易走低, 追高容易套牢, 有沒有解套機會則要看運氣
近期外資在期貨做多並不積極, 反而自營商期現貨都比較積極, 不過經驗上是外資比較偏向波段的佈局操作, 自營商比較偏向短線操作; 從這個角度看, 波段指數的推升不容易,短線或許有震盪波動機會, 但期貨結算後的變化需持續追蹤
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廣告裡有報紙唯一可靠的事實(Thomas Jefferson)

媒體有放大迷失的誘因, 報導大眾平安渡日, 過合法生活並不能刺激報紙的銷售; 但媒體公司需要維持營運, 高層需要向股東負責, 記者需要保住飯碗, 媒體需要獲利
新聞必須讓你感到恐懼或興奮才能刺激銷量

財金記者對他們報導的公司很少有第一手的研究資訊, 別怪他們, 他們是記者不是投資人或分析師
很多財經記者是文科背景, 沒時間也沒專業對他們報導的公司做深入研究; 雖然有些記者會區分好公司與好股票, 但那往往不是他們份內的工作, 他們的任務只是報導當天或當週的新聞而已

每天新聞頭條的放大效果強化了大家對迷思的認知, 也影響投資人行為, 讓股價超過或低於內在價值; 如果願意破解迷思的反向思維, 媒體可以是價值投資人的好幫手, 因為這個效果可以創造很棒的買進與賣出機會;
注意財金雜誌的封面報導, 那是逆勢操作的線索, 這些公司必定是很多投資人關注的焦點才會登上雜誌或報紙的頭版, 情緒必定是很極端, 價格也很極端
不管市場波動多大, 情緒化群眾行為多有說服力, 媒體多麼努力放大迷思, 都須有自己清楚的理性決策策略
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以上摘自積極型價值投資法

對於需要廣泛知識的投資金融領域, 每個人所能了解的部分都十分有限, 包括媒體記者也多半只略知皮毛, 因此有許多資訊, 研究報告, 來源可能是投信投顧業者, 或企業本身提供的資訊, 不過這些來源是否隱藏了特殊用意卻難以判別
投信投顧業者與媒體一樣必須保住自己飯碗, 即使未必是投資良機也會含蓄的說應該要隨時投資; 而企業對於非必要的財務或重大訊息, 以選擇不提供資訊, 當企業主動提供資訊, 也許有其宣傳的目的, 至於宣傳目的是什麼就不得而知了
投資須要媒體提供資訊, 但必須裝上過濾器, 當個存疑的讀者

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  • Oct 19 Mon 2009 15:21
  • 981019

九月中及上週都見到創新高的開高走低, 配合買賣張及均張的逆轉, 部分期貨籌碼的變化
九月那次逆轉之後隔幾天, 買賣張差距及期貨籌碼差距並未被拉開, 而仍維持相對均衡, 成交量未出現明顯劇烈增減, 也使得指數停留在長黑區間震盪;  
上週逆轉之後至今天, 差距也並未被拉開, 還維持在近日價位區間
但指數的震盪, 對於個股未必是相同的現象, 且成交量也不足以支撐讓多數各股表現, 只有部分各股表現,很容易抓龜走鱉, 過去一段時間也許指數表現看得到,但未必拿得到真正波段利益
 
表面看到的榮景, 未必能真正對投資人有利
台積電是重要指標之一, 近期也未與指數同步創高價, 這兩天有樂觀的訊息釋出, 股價走勢反而不好看, 可以追蹤後續變化
以下是新聞摘要 
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盤前─台積明年再創奇蹟 重量法說將報喜 靜待電子股拉提(2009 / 10 / 19鉅亨網)
張忠謀樂觀認為全球經濟和美國經濟有機會在2011年就回到2008年水準,而台積電可望更早,他期望2010年不只是回復水準,而是能夠再創奇蹟,突破2008年再創新記錄;
張忠謀喊明年衝營收新高 台積電在土洋對作中走低(2009 / 10 / 19鉅亨網)
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景氣衰退時期, 總會見到各式各樣的政策獎勵或補貼, 通常也可以暫時協助企業穩定營運
但若政策終止後, 企業能否繼續有優異的表現, 就得要看企業自身的體質及整體經濟環境變化而定
下面新聞提到的購車優惠補貼, 如果是年底到期不延長, 也許同樣見到如美國情況, 到期前一片榮景, 到期後銷售慘跌
也就是說企業的營收高峰會出現於什麼時候是可以預期的, 這樣的訊息應該也會成為市場運用的題材

政策補貼在很多方面都可以看到, 例如優惠房貸, 在不續辦之後的房屋交易量會出現可預期的下降
貨幣政策也是種變相補貼, 看到貨幣供給數字增達相當的量之後, 也會停止補貼, 數字回落也是正常----這也牽涉到資產價格的變動
激勵方案帶來的上揚情況, 對於經濟或產業的支持, 最後都得面臨真實環境的考驗

以下是新聞摘要
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美國7月耐久財訂單報喜 2年來最大升幅(2009-08-27)
7月份耐久財訂單寫下2年來最大增幅,主要是飛機與交通設備訂單需求激增。
變動一向較大的飛機訂單,7月份激增107%,而前一個月則是劇降30%。
汽車類訂單7月增加0.9%,6月減少0.2%;通用汽車(General Motors)與克萊斯勒 (Chrysler)在脫離破產後都已恢復生產,且工廠都增加產量以因應需求上升,美政府「舊車換現金」方案激勵需求,不過,該方案已於8月24日截止。
部分經濟師警告,汽車激勵方案帶來的生產上揚情況,可能相當短暫。

美國9月份新車銷售暴跌慘兮兮  (10/05/2009) 
根據調查9月份新車總銷售輛為745,997輛,比2008年同期衰退22.7﹪

台灣前9月新車銷售成長5.6% ( 2009/10/02 )
9月新車銷售2.01萬輛車,雖較8月減少13.6%,但比去年同期增加20.3%,今年至9月止,新車銷售數量共19.22萬台,較去年同期成長成長5.6%。

汽車:購車優惠到年底,全年成長近2成2009/10/16
財政部長李述德於立法院答詢時表示,反對延長汽機車貨物稅減徵措施。
購車優惠政策傾向不延期,將激勵明年換車的需求提前在第四季釋出,預估本季台灣新車掛牌數在7.5~8萬輛之間,季增近15%,預估今年台灣新車掛牌數約為27萬輛,年增率在18~20%。預估第四季銷售達今年高峰

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在股市如果是想要追隨趨勢低買高賣賺取價差, 在你丟我撿的遊戲中不能當最後一隻老鼠
低買高賣中所謂"低", 最基本的定義就是比下一個接手者還低就算是低
下一個接手者為什麼願意接手? 為什麼不會覺得自己是最後一隻老鼠?
也許必須安排釋放出許多好消息, 讓後續參與者對於未來仍有所期待, 才會心甘情願的掏錢接手

市場訊息的傳遞是漸進式的, 在多數人還不知道真實情況的時候, 就已經會有人悄悄的佈局
而趨勢的形成就在訊息漸進擴散的過程, 吸引越來越多人加入, 也同時將股價越推越高
最後到了所有人都已經知道, 想進場會進場的都已經進場, 股價也接近了盡頭
最後一隻老鼠通常在謹慎懷疑中, 等見到好消息真實訊息的公佈確認後才進場, 並且配合市場仍存有許多樂觀期待的訊息

避免成為最後一隻老鼠需問兩個問題: 一是成本有沒有可能低於下一個接手者, 有多少人的成本比自己還低, 如果無法比多數人的成本還低, 可能會找不到下一隻老鼠; 另一個問題是, 市場的好消息是否多數人都已經知道, 大家都知道的訊息, 就已經難以吸引更多人進場接手

幾個月前曾有一段時期有兩千多億的日成交量, 現在的量已經相對縮小, 現在的成本肯定無法低於當時的多數資金; 貨幣供給數字也來到相對高的位置, 要繼續增加空間也有限, 下一批接手的資金還會不會出現?
企業的營收好轉幾乎是大家都知道了, 但營收好轉卻未必代表獲利也能同樣亮眼, 有些營收創今年新高的企業, 掙扎的目標是轉虧為盈, 而不是獲利的表現, 營收創新高是大家都知道, 但淨利表現如何卻是多數人都還不知道的事; 好消息有誰還不知道? 萬一有壞消息, 有誰已經知道?
不想成為最後一批老鼠, 至少要對上述的問題保持一定的警戒

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  • Oct 15 Thu 2009 15:55
  • 981015

九月中有一次創新高的開高走低, 在那幾天出現期貨正價差, 買賣張數與均張的逆轉
今天也是創新高的開高走低, 昨天出現期貨正價差, 今天出現買賣張數與均張的逆轉
創新高也許正好碰觸了賣壓閘門的開關, 使得賣壓做了部分的調節洩洪, 使得今天成了開高走低的黑K線, 並且帶了近期相對大量
開高走低的大量黑K線, 不免又有些套牢量置身其中, 這次還可以幸運解套嗎?
近期見指數創新高而追進, 也許有利可圖, 但通常需要點運氣, 也需要點時間等待; 可能每次創新高而表現的類股不太一樣, 而且經常是在創新高之後指數便陷入停滯整理, 運氣好一點的話, 花點時間等待又等到了下次創新高, 但需要等多久? 運氣不好的話, 買的是不會創新高的股票, 或是要等很久也未必創新高; 近期表現的股票反而有許多不是一般的績優股,龍頭股, 參與這種創新高的過程, 恐怕需要點運氣; 如果獲利需要點運氣, 可能比較像買樂透或賭博
 
先前的創新高, 外資幾乎將其或多單籌碼出清, 今天則是明顯的增加空單;自營商與大戶則仍維持多單優勢;當然不同投資邏輯的參與者,在同樣的市場現象裡會做不同的佈局,也許是時間周期的差異,資金規模的差距,都可能讓大戶與法人看似不同調的佈局,其實可能是相同的看法,一個是看短線仍強而未轉向,當然仍繼續做多,另一個看中期可能是相對高點, 於是趁短線強勢上漲做反向佈局,只是因為投資周期長短的差異; 創新高的現象是帶著相當風險, 也存在可能的利潤,只是需要投資人清楚投資邏輯,瞭解哪一種利潤的屬性適合參與
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野生動物通常有其求生本能, 知道如何覓食, 知道如何逃避天敵的獵殺
但如果野生動物被人類餵養久了可能會忘記如何求生, 或是也懶得自行覓食求生, 一旦野放之後恐怕無法適應環境而至滅亡
動物對於舒適環境的依賴, 會弱化其求生本能

別忘了人也是一種動物, 如果依賴舒適的環境久了, 就可能忘了環境可能會變遷惡化, 或是被餵養久了, 會忘了如何自己覓食, 忘了如何逃避天敵的獵殺
金融市場就像野外叢林的環境, 各類生物各自競爭生存空間, 大吃小, 強吃弱, 舒適的環境經常是包裹著糖衣的陷阱
有些市場的訊息, 像是主宰者餵食的飼料, 餵養久了會讓參與者忘了如何自行求生, 忘了判別可能的陷阱
或是市場維繫一段長時間的慣性, 讓參與者太輕鬆舒適的得到利益, 對於環境變遷的知覺減弱, 也會弱化了逃生的本能
在金融叢林得避免接受餵養, 同時吃得太撐會懶得動, 處在不會太過舒適的環境才會讓身體保持警戒的熱度, 才會讓頭腦維持清醒, 也唯有如此才容易長久維持在金融野外叢林的求生本能

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